Тодо харюу: юун болоноб?
Тайландай Банкын мэдээгээр, өрхүүдэй өри дотоодой нийт бүтээгдэхүүнтэй харисуулхада 90.8%-hаа (2021 он) 86%-hаа доошоо буужа байна. Гэхдээ энэ буряад хубин абаха хүндэ hайн юумэ гэхэ бэшэ - тайланд хүнүүдэй орлого нэмэгдэhэн бэшэ, харин банкнууд зээл үгэхэеэ шангаар хизаарлаад байна. Тиимэhээ дотоодой худалдан абалга унана, харин наличнаар мүнгэтэй гадаадай хубин абаха хүнүүдтэ хэлсээ хэхэ, сэн доошолуулха арга боломжо ехэ болоно.
Энэ мэдээсэл дан тоо биш - энэ Тайландай кондоминиум зах зээлдэ бодото нүлөө үзүүлнэ, тэрэ тоодо Пхукетдэ, хаана манай хамтаранхаа - Таиландай үл хүдэлмэри зөөри - олон буряад айлнуудта хоёрдохи гэр эли Пхукетдэ олохо тухай зубшуулгэ хэдэг.
Юундэ өри буурахада, зах зээл hайжарнагүйб?
Эрхэтэдэй өри буурaхада, энэ ехэнхидээ hайн шэнжэ гэжэ бодогдодог. Гэхдээ энэ удаа шалтагаан өөр: банкнууд зээлэй шэнжэлгын хэмжээ (scoring) шангадхаад, урьдшалгын түлбэри (down payment) ехэ болгоод байна. Тайландай хүнүүд баяжаагүй - тэдэнэй зээл абаха аргагүй болоод байна. Энэ бүхы зэргэлдэн жэлдээ дотоодой кондоминиум зах зээлдэ, юрөөhэн 3 сая THB хүрэтэр сэнтэй масс-маркетын сегментдэ, хэлсээнүүдэй тоо буурана гэжэ харуулна.
The Business Times сониной мэдээгээр, Тайландай гэр байрын зах зээл дэн дараалhаар дүрбэдэхи жэлээ доошолжо байна - өриин дарамта, зээлэй шангадхал дотоодой эрилтэ хүйтэн болгожо байна.
Тоо баримтанар: юу мэдэхэ хэрэгтэйб?
- Тайландай Банкын мэдээгээр, өрхүүдэй өри ДНБ-тэй харисуулхада гурбан улирал дараалан буужа байна (Тайландай Банкын мүнгэн-зээлэй бодолгын тайлан)
- Ипотекын хүсэлтэнүүдые татгалзаха хэмжээн 2024 ондотой харисуулхада ойролсоогоор 15-20%-иар нэмэгдэhэн гэжэ тоолодог
- Хоёрдохи, гурбадахи гэртэ зорюулагдаhан LTV (кредитэй зэргэлдэн үнэ) хизаар хатуу байна - үнэлэгдэhэн үнын 70-80%-hаа хэтэрэнгүй
- Бангкогдо худалдагдаагүй кондоминиумай нөөсэ 65,000-hаа дээшэ айл болоод байна (AREA-гай мэдээгээр)
- Бангкогдо шэнэ кондоминиумай дунда сэн дүүргэ хараад 120,000-180,000 THB квадрат метр бүхэндэ ерэнэ, харин гадаадай хубин абаха хүнүүдтэ зорюулагдаhан премиум түхэлэй байшангуудай сэн 100,000 THB квадрат метрhээ дээшэ ошожо байна
- Гадаадынхид нэгэ байшанда 49%-hээ хэтэрэнгүй кондоминиумай хубиие эзэмшэхэ эрхэтэй, харин эрилтэ гадаадай хубин абаха хүнүүд тээшэ шэлжэхэдэ, популяр проектнуудта энэ квота түргэн дүүрэн байна
- Хэдэн барилгашад хубиин зээлэй нүхэсэлые уужам болгоод, зарим ушарта 36 hараар хүү-үгы төлбори hунана
- Пхукет гадаадай хубин абаха хүнүүдтэ хамгийн ехэ нээлттэй зах зээл болоод байна - гэр байрын хоёрдохи түлхисын, түрээсэй, нүүжэ ерэхэ хубин абаха хүнүүдэй эрилтэ бүхэ нийтэ доошолгы зөөлэн болгожо байна
Гадаадай хубин абаха хүн ямар шатада байнаб?
- Одоо олон боломжо гарана: банкнуудай хатуу шаналгаhаа шалтагаалан дотоодой худалдан абалга буурахада, хубин абаха хүнэй хэлсээ хэхэ байдал бэхэжэнэ.
- Сэн доошолуулга нюуса хэлбэреэр ерэнэ: барилгашад тодорхой сэнэй доошолуулга ехэнхидээ хэрэглэдэггүй, харин мебель бэлэн, түрээсэй орлого баталгаатай шэлжэлгэ, эсхүл урт хугасаагай зээл гэхэ мэтэ хэлбэреэр хямдруулга үгэдэг. Жинхэнэ хямдруулгын хэмжээн жагсаалтын сэнhээ 5-12% хүрэтэр байжа болно - энэ проектhоо, барилгын шатанhаа дулдыдана.
- Банкын зээл абаха талаар харюулхада, теоридо болохо, харин практикада бараг үгы. Ганса хэдэн банк (UOB, Тайландай ICBC) резидент бэшэ хүнүүдэй хүсэлтэ хараад байна, тэдэнэй нүхэсэл шангахан: 30-50% урьдшалгын төлбори, 6-8%-ай жэлэй хүүтэй, Тайландда эсхүл өөрын оронодо орлого баталагдаhан гэршэ хэрэгтэй.
Тайландай Банкын хүүгэй бодолго ямар нүлөөтэйб?
Тайландай Банк аргагүй болгоомжотойгоор хандажа байна. 2025 оной hүүлээр удирдамжын хүү 2.25% хүрэтэр багасагдаhан, гэхдээ хойшонхи бууралга инфляциhаа, батай (baht) валютын хансаhаа дулдыдана. Хүү дахин буусан хойношье, банкнууд зээлэй нүхэсэлые зөөлэн болгохо албагүй, тиимэhээ ипотек абаха боломжо шатирхайгаар hайжарахагүй байжа болно.
Бангкок болон Пхукет хоёр яагаад ондоо байнаб?
Бангкогдо шэнэ BTS, MRT метрогой шугам дагуу байгуулагдаhан гадна дүүргэнүүд - Bang Na, Bang Sue, Rangsit - хамгийн ехэ дарамтада ороно, юуб гэхэдэ, тэндэ барилгашад Тайландай дунда ангиин хубин абаха хүнүүдтэ зорюулан олон проект нээhэн байна. Харин Sukhumvit, Silom, Sathon гэхэ мэтэ түб дүүргэнүүд гадаадай эрилтын аша нэрсээр илүү тогтуун байна.
Пхукет бол Бангкогhоо ехэ бэшэ гадаадай тээшэ хандаhан зах зээл: премиум сегментдэ резидент бэшэ худалдан абалга нийт хэлсээнүүдэй 40-60%-ые эзэлнэ. Тиимэhээ Тайланд хубин абаха хүнүүдтэ зээлэй шангадхал Пхукетые дан ехэ хүрэнгүй нүлөөлнэ. Тэндэ сэн тогтоохо гол хүсэн бол доллар, еврогой эрэшэ баттай (baht) харисуулhан хансаhаан, аяншалгын урсгалhаа дулдыдана.
Хэлсээ хэхэдээ юундэ анхарха хэрэгтэйб?
Зах зээл удаашарhан үедэ, барилгашадай мүнгэн байдал шалгаха хэрэгтэй. Шамдал ослоhон компаниуд барилгые хойшолуулха, эсхүл шанар дутуу барилга хэхэ ушар байдаг. Аудиторско шалгагдаhан мэдээ асуугаад, худалдагдаhан айлнуудай хубиие хараха хэрэгтэй. Хэрбээ барилгын эхин үедэ айлнуудай 50%-hээ бага худалдагдаhан байвал, энэ эрсдэлэй тэмдэг гэжэ тоолохо хэрэгтэй.
Түрээсэдэ зорюулан абахада шэнэ нүхэсэл ямар байнаб?
Бангкогой кондоминиумай саф түрээсын орлого жэлэй 4-6% хараа хэрэгтэй, харин Пхукетэй менежмент хараатай апартаментнуудай сегмент 5-8% үгэдэг. Барилгашад хэлсээндэ ороо түргэн байхада, тайланд хубин абаха хүнүүдэй өрсэлдөөн бага байхада, зочилхо аяншалга зохёохо, өөрөө байшан хараад шалгаха саг ерэhэн байна.
2026 оной удаадахи хахада юун хараагдана?
Зах зээлэй тооложо байhанаар, жэлэй тэрэнэй эсэс болоход Бангкогдо шэнэ проект нээхэ хэмжээн 10-15%-иар доошолхо. Энэ шэнэ нөөсэ хизаарлаад, дунда хугасаанда сэнгүүдые дэмжэхэ. 3-5 жэлэй хараатай хубин абаха хүнүүдтэ, одоохи нүхэсэлнүүд дунда зэргын эрсдэлтэй, харин hайн орохо саг гэжэ тоологдожо байна.
Эхэ сурбалжа: The Business Times
Тайландда хубин оруулхаяа бэлэн гүт? Манай мэргэжэлтэд танда тааруу гэр байра олоходо туhалха болно.