Пхукетэй газарай албанда ерэhэн худалдан абаашалагша хубиин компаниар villa бэшэхэ гэжэ hанахадаа, урид hуража байгаагуй асуудалнуудтай тулгардаг: тайланд хубисагашадай мүнгэн хаанаhаа гараабаб, тэдэнэй ородой мэдээсэлэй бэшэг байнаб, гурбан хубисагаша яагаад гурбан ондоо можо соо hуунаб? Хэдэн жэлэй урда энэ бэшэгүүд нэгэ хараанда абаадхидаг байгаа. Мунеедэр Department of Business Development-эй мэдээсэлэй баазатай сасуулагдана.
Богонихон хэлэхэдэ: 2026 ондо Тайландта гадаадай хүнэй үл хүдэлмэри зөөритэй холбоотой эрхэнүүд лабаришагдаагуй. Юун хубилаабаб гэхэдэ, урид байhан хуулинуудые улас түрэ мунеедэр бодотоор дүүргэжэ эхилээ.
Хубиин худалдан абаашалагшада үшөө нэгэ шудхаhан, хуулита харгы үлэдэг: кондоминиумай нэгэ юнитые фрихолд эрхэтэйгээр абаха, харин энэ юнитынь байшанай ниитэ шала талмайн 49% хизаартнай сооно байха ёhотой. Бусад бухы харгынуудта тусхай зэбсэглэл хэрэгтэй, али лизинг абанаб гэжэ шудхаhан танилсал хэрэгтэй, ондоо худалдаhан зуйл бэшэ.
Кондоминиумэй 49%-ай квота гэжэ юуб, яажа шалгахаб?
Энэ квота бүхы байшанай юнитнуудай ниитэ шала талмайн 49%-ые тодорхойлоно, юнитнуудай тоогоор бэшэ. Хэлэлсэл бэшэгдэхынь урда, кондоминиумэй юридическа этгээдэй (juristic person) баталгаа абтаха ёhотой - энэ баталгаа квотагай эзэлхэй ба сулэй байдалые харуулна.
Квота нэгэ жэшээтэ дундаhаа нэгэ адли дүүргэгдэдэггуй. Rawai али Bang Tao шэнги нюдэй хараатай проектнуудта квота бүтэн дүүргэгдэhэн байхада болохо, худалдагша юу хэлэнэб гэхэдэнь хамаагуй. Иимэ ушарhаа, hайнаар харадаhан хэрэгтэй: юнитэй hуулгагдаhан юрадактые уяажа асаагаад, тэрэнэй бэеынь квотада ороноб гэжэ бэшэгээр баталгаажуулха хэрэгтэй.
Гадаадай хүн Тайландта газар хубидоо худалдажа абахада болохо гу?
Ерэн хэлэхэдэ - үгы. Тайландай Land Code гадаадай хубиин хүндэ газарай эзэн боложо болохо эрхэ угэдэггуй. Заримхан онсо ушарнууд бии: удхын мэдэлдэ хэдэн ушар, тиихэдэ Section 96 bis гэгдэhэн заа, энэнь 40 сая THB-hээ дээшэ хэмжээнэй хубин болбол, Дотоодо хэрэгэй яаманай (Ministry of Interior) зубшуулhанаар, ажаhуухые зорилготой 1 рай хэмжээнэй газар абаха эрхэ угэдэг. Бодотодо, иимэ зубшуулэлнуудынь ерин ховор угтэгдэhэн байна.
Тайланд компанитай villa худалдаhан ушарта - юу этэйнь болоноб?
Хэдэн жэлэй туршада, "51% хубиниинь тайланд иргэдтэ" гэhэн компани нэгэ villa "худалдажа абаха" hайн жаса байгаа. Бэшэгэй ёhоор - юуниинь хубтагуй, компаниинь тайланд, тиимэhээ газар эзэлхэ эрхэтэй.
Бодотодо болоhониинь ондоо. Тайланд хубисагашанар мүнгэ нэгэшье ороогуй, компанида hажайрхы хабаадаагуй, харин хооhон акцяар шэлжуулгын бэшэг гараар зурашажа гарайhан. Яажашье ажаhуухада, эрхэ бахьшуулагшад энэ хилбагые мэдэрдэг болоо. Land Department 2 сая THB бэшэгэлэгдэhэн капиталтай компани, гэхэдэ, 25 сая THB-ай газар худалдажа абаhан гэжэ хараад, Department of Business Development хубисагашадай хэдышье ородой мэдээсэлэй бэшэг угэй гэжэ, мүн 20 бусад компанида бэшэгдэhэн гэжэ харуулхадань, ондоо асуудал угэй болодог.
Нюдэй хараагуй хубисагашын (nominee) эзэдэй байдал Foreign Business Act-ай доро уголовно хэрэг болоно, 100,000-hаа 1,000,000 THB хурэтэр торголго, гурба жэл хурэтэр хорихо шииде угэдэг, тайланд хубисагаша хунуудтэ хабаадалга саашанамжатай.
2025 онhоо хойшо иимэ нюдэй хараагуй жасануудай хиналта ехэ шангадаа: Land Department ба Department of Business Development хоорондо мэдээсэл шэлжуулгэдэг болоо, тайланд хубисагашадай мүнгэнэй эхин hайнаар шалгагдана.
DBD Order No. 1/2026 гэгдэhэн зарлигаар, 2026 оной апрель hараhаа эхилжэ, гадаадай хабаадалгатай 46,000-hаа дээшэ компанинуудай сооhоо шалгалта ябуулагдажа байна. Нюдэй хараагуй жаса болохоор олдоhон компанинуудта эрхэ бахьшуулга шангадаhан, тэдэниинь мушхуулан тараагдаха аргатай.
90 жэлэй лизинг - унэн гу худалда бэшэ гу?
"30+30+30" гэhэн жаса лизинг villa худалдагшад "90 жэлэй эзэн байдал" гэжэ ухайлдаг. Бодотодо газарай регистрдэ гансал эхиин 30 жэлэй хугасаа бэшэгдэдэг. Дараа заhагдалынь одоо газарэй эзэнэй хубиин найдал болоно, тиимэhээ шэнэ эзэн ерэхэдэ, энэ найдал автоматически шэлжудэггуй. Тайландай хэрэгэй практика энэ асуудалда хэдэн дахин "хубиин гэрээгэй эрхэ" гэжэ тодорхойлhон, шэнэ эзэн-hээ хараа хамаагуй бэшэ гэжэ.
Хугасаа дэмжэлэгтэй байхада, хэрэгынь hайнаар ябадаг - хэрбээ проектнэ компани ажалдаа шадалтай, нэрэ хундые сахидаг байбал. Харин жэшээ 31-эй жэл ерэхэдэ юу болохоб - энэ тухай статистика оршодо угэй, юундэб гэхэдэ Тайландта иимэ уна наhатай лизинг проектнууд hаяхан лэ бии болоhон.
Мунгэн хаанаhаа хэрэгтэйб: гадаадаhаа шэлжуулгын шаардалга
Фрихолд эрхэеэ регистрдэхын тула, мунгэ гадаадаhаа шэлжуулэгдэхэ ёhотой: валюта хэлбэреэр орохо ёhотой, 50,000 доллар США-hаа дээшэ хэмжээндэ, банк Foreign Exchange Transaction (FET) гэгдэhэн бэшэг угэдэг. Энэ бэшэг угэй hаа, газарай алба хэлэлсэл дуургэхэеэ болиноб.
Юу эбдэрхэ юм бэ, юу hайн ажалладаг бэ
Хиналта шангадхаhан юумэн нюдэй хараагуй жасануудта харша, гэхэдэ ил тод харгынуудта хамаагуй. Кондоминиумай фрихолдые гадаадаhаа мунгэеэ шэлжуулhэн, FET бэшэгтэй худалдажа абахада, hуулэй хоер жэлэй туршада хэрэг хундэлэгдэhэн бэшэ. Эсэргуугээр, нюдэй хараагуй жасануудай хиналта шангадхаhан бури, гадаадай хизаарай квотаhоо юнитнуудай хуушан зах зээлэ бури тодорхой болоно, юундэб гэхэдэ, гадаадай хунэй бусад хуулита харгынь бага болоод байна.
Манай hанамжа: 2026 ондо 30-40 сая THB-hээ доошо хубиин hуудалдаhан худалдан абаашалагша, ажаhуухые зорилготой худалда абалгада тайланд компанитай харгы сэдьхэхэ хэрэгтэй бэшэ. Аюул нь удаа хиналта эрхидэ ерэхэ гэhэн бэшэ. Аюул нь дараа худалда бариха гэхэдэ, хуулиша хамта ажаллажа байгаа шэнэ худалдан абаашалагша иимэ хэлэлсэлдэ ороходоо арсаха, тиимэhээ зуйл хуулиhаа урид ликвидностиеэ алдаха. Нэгэ онсо ушарынь бии: хэрбээ хубиинтнай бодотоор ажаллажа байгаа тайланд бизнес байбал - бодото борлуулгатай, ажалшадтай, хубиин мунгэеэ хабаадуулhан хамтарhан хубисагашадтай - тиихэдэ газарые энэ компаниар эзэлхэдэ, энэнь хилбага бэшэ, харин стандарт корпоративна практика.
Худалда абахын урда шалгаха ёhотой юумэн
Хамагай урид хэрэгтэй алхам: кондоминиумэй юридическа этгээдэhээ hуулэй үеын баталгаа абаад, гадаадай квотагай сулэй байдалые талмайгаар харуулhан бэшэг абаад, hуулдан абаха гэhэн юнит энэ квотада оронообы шалгаха хэрэгтэй. Квота байшанай туршада нэгэ адли дуургэгдэдэггуй, Rawai али Bang Tao шэнги ехэ hунгамалтай проектнуудта квота бухэлеэ дуургэгдэhэн байхада болохо. Энэ шалгалтые бэеэрээ, hуулгагдаhан юнит хараха аяншлагтай хамта хэхэ хэрэгтэй, тиихэдэ огторгойн зэрэглэлыень бага байлгагдаhан аргатай хэрэгтэй, юундэб гэхэдэ газарай алба гансал ажалай удэрнуудтэ ажаллана, нэгэ удэрынь хэлэлсэл дуургэхэдэ бага гэжэ болохо.
Хойшолонгой хуули-заха хубилалт: 99 жэл ба 75% квота
2024 ондо зах зээлэй hанал бодол ондоо байгаа. Кабинет яамануудта хоер hанал шэнжэлхые дааhан: газарай лизингэй хугасаа 99 жэл хурэтэр урэгдэхэ ба кондоминиумэй гадаадай квота 75% хурэтэр дээшэлхэ. Пхукетэй гадаадай худалдан абаашалагшадай ниитэ хамта энэ тухай hара соо хэлсэдэг байгаа. 2026 он болотор хоер хубилалт хуули боложо гараагуй. Улас түрын эсэргуулэл, "орон нютагые худалдаhан" гэhэн угуулэл, мунгэ хабаадуулха гэhэн угуулэлhээ шанга болобо.
Эрхэ угэхынь орондо, засаг зарин хэсэг хямда, хурдан юумэ хэhэн: бии байhан эрхэнуудые хундэлдэг гу гэжэ шалгажа эхилhэн.
Эхэ сурхарбари: DBD Order No. 1/2026, aiproperty-phuket.com дамжуулhан