Юундэ энэ мэдээсэл буряад хубсаралагшадта хэрэгтэйб
Хэрбээ та Пхукет эсэхэн бусад Тайландай можо нютагуудта орон байра абаха тухай бодоод байгаа haa, энэ мэдээсэл шууд танай кармана орохо. Тайландай Засагай газар 2020 оной COVID-19 хойно эхилуулhэн үл хүдэлмэри зөөриин дэмжэлгын программаяа дахин нэгэ жэлээр, 2027 оной эсэс хүрэтэр үргэлжэлүүлбэ. Энэ гурбадахи удаа болоно - тиимэhээ энэ бол тогтмол бодолго, ганса түр хэмжээ бэшэ.
Энэ шиидхэбэри hула бэшэ. Регион даяар эдэй засагай ургалта удаашаржа, дотоодой хэрэглэгшэдэй этигэл багаhаа лэ. Тиихэдэ Тайландай Засагай газар зах зээлдэ дэмжэлгэ хэрэгтэй гэжэ тодорхойлоод, гадаадын хубсаралагшадта хаалга нээмээр байлгана: шэлжэлгын зардал доошолуулагдана, LTV буюу зээлэй ба барааны үнэ хоорондын харисаа зөөлэрүүлэгдэнэ.
Энэ адли үедэ Тайландай Түб банк өөрынгөө зөөлэн LTV дүримүүдые 2027 оной 6-дугаар hарын 30 хүрэтэр үргэлжэлүүлбэ. Энэ гэдэг Засагай газар ба Түб банк хоюулаа гэр байрын эрилтые дэмжэхэ, барилгашадай мүнгэн урсалгые хамгаалха тухай нэгэ шиидхэбэридэ хүрэhэн байна гэhэн удха үзүүлнэ.
Тоо баримтаар: юу яhала хубилаа
- Хямдаршалгын хугасаа: программа 2027 оной эсэс хүрэтэр (урид 2026 он хүрэтэр байгаа)
- Шэлжэлгын хараа: 2%-hаа 0.01% болгожо доошолуулагдаба, орон байра үнэ 7 сая бат хүрэтэр байхада
- Зээлэй бүридхэлэй хараа: 1%-hаа 0.01% болгожо доошолуулагдаба, адли үнын хэмжээндэ
- LTV дүримүүд зөөлэрүүлэгдэнхэй: Тайландай Түб банк 2027 оной 6-дугаар hарын 30 хүрэтэр зөөлэн дүримүүдые дамжуулба - зээл абаха, урид-мүнгэ түлэхэ хэрэгтэ бэрхэшээл багасана
- Гадаадынхидта шууд туhа: freehold кондоминиум абахада зохих үнын хэмжээн соо шэлжэлгын зардал доошолно
- Засагай газарай зорилго: эрилтые (эрилтэтэй байдалые) дэмжэжэ, барилгын зах зээлэй мүнгэн урсалгые хадгалха
Тоо баримтын гунзэгы тодоролго
- Энэ гурбадахи удаа дараалан программа үргэлжэлүүлэгдэнэ - анха 2020 ондо COVID-19-эй hүлдэдэ эхилhэн байна
- Доошолуулагдаhан хараа 7 сая бат хүрэтэр үнэтэй орон байрада хэрэглэгдэнэ (одоохи вальюта хараагаар ойролсоогоор 195,000 доллар)
- 5 сая батаар орон байра абаhан хүн стандарт харагаартай сасуулхада ойролсоогоор 150,000 бат (ойролсоогоор 4,200 доллар) хэмнэдэг
- Тайландай Түб банкын мэдээгээр, 2025 оной нийт зээлэй хэмжээн ойролсоогоор 680 миллиард бат байгаа - энэ 2023 оной эгээ дээдэ хэмжээнhээ ойролсоогоор 4% доошо
- 2026 оной эхиндэ Бангкогто нэгэ дүрбэлжэн метрэй дунда үнэ жэлhээ жэлдэ 3.2%-аар ургаhан байна; Пхукетдэ адли үедэ 5-7%-аар ургаба
- Гадаадынхидай эзэмшэлэй хараа хубилаагүй: кондоминиумуудта 49% гэhэн хизаарлалга хэвээрээ - хямдаршалга зардал доошолуулна, харин эзэмшэлэй дүримүүдые өөршэлдэггүй
- Тайландай засаг зургаанууд 'номинант' аргаар газар эзэмшэлгэ (thai нэрэ дороо гадаадынхид газар абаад байдаг схема) эсэргүүсэжэ, 2026 оной эхинhээ хойшо 850-hаа дээшэ компаниие шалгажа байна; тус улас 15 миллиард батhаа дээшэ гарза үзэhэн гэжэ тоологдоно - энэ бүгэдэ freehold кондоминиум гадаадынхидта хуулиин талаhаа эгээ найдамтай зам болохые нотолно
- Вьетнам, Малайзи ч мүн өөhэдын дэмжэлгын программануудые ябуулна; харин Тайланд зохисой дэгэлэй ил тодо байдал, hайн хугжэhэн инфраструктура шэглэн хэвээрээ түрүү байра эзэлнэ
Гадаадын хубсаралагша яажа туhа абаха арга
Freehold кондоминиум абаhан гадаадынхид тайландынхидтай адли шэлжэлгын хараагаар түлбэри хэдэг. Хэрбээ үнэ 7 сая бат-hаа дээшэ бэшэ hаа, 0.01% гэhэн доошолуулагдаhан хараа автоматаар хэрэглэгдэнэ - нэмэлтэ баримт бэшэг, өөрын хүсэлтэ хэрэггүй.
Кондоминиум, таунхаус, нэгэ гэр бүлын гэр - эдэ гурбан төрөл бүхэн хямдаршалгада зохилдоно. Гэбэшье гадаадынхид зөвхэн кондоминиумда freehold эрхэтэй байжа шадаха. Вилла, гэр бол урт хугасаагай lease (30+30+30 жэл) эсэхэн тайланд компанийн нэрэ дороо эзэмшэхэ аргаар хүртэгдэдэг - хойшонхи арга бол 'номинант' схемын эсрэг Тайландай хатуу шалгалтын hэн тула хуулиин талаhаа эрсдэлтэй.
Тоолуулhан жэшээ: хэды мүнгэ хэмнэхэб
5 сая бат үнэтэй орон байра абахада, шэлжэлгын ба зээлэй хараануудай нийлбэреэр стандарт хараатай сасуулхада ойролсоогоор 150,000 бат (ойролсоогоор 4,200 доллар) хэмнэгдэнэ. Эгээ дээдэ зохисой үнэ болохо 7 сая бат дээрэ хэмнэлгэ ойролсоогоор 210,000 бат хүрэнэ.
Энэ хэмнэлгэ түлэеэ түлэхэ хугасаае (breakeven point) урагшань зөөнэ. Хэрбээ хубсаралагша 5 сая батай студи абахадаа 150,000 бат хэмнээд, тэрэ орон байра жэлдээ 5-6% түрээсын ашаг үгэдэг hаа, түлэеэ түлэхэ хугасаа ойролсоогоор 6-8 hараар урагшаа зөөгдэнэ.
Хаана Тайланддо инвестировать хэхэ hайн болоноб
Бангкок хото соо: Сукхумвитай коридор (Асок-haa Экамай хүрэтэрхи BTS станцууд) болон Rama 9 район. Пхукет соо: Банг Тао ба Лагуна - эдэ газарта гадаадын хубсаралагшадай активность түрүүшэ байра эзэлдэг, үнын ургалга жэлhээ жэлдэ 5-7% хүрэдэг. Паттайя соо: Пратамнак ба Вонг Амат. Ко Самуй дээрэ: Бопхут ба Маенамай хойто эрьеын хажуу. Эдэ бүгэдэ газарнууд түрээсэ эрилтэ тогтомол хэвээрээ, үнэ ургалгын шадал ехэтэй байдагаараа онсо.
LTV дүримүүдые бага мэдэеэ - хэрэгтэй тодоролго
ЛТВ гэдэг зээл ба барааны үнэ хоорондын харисаа юм. Тайландай Түб банк энэ дүримые зөөлэрүүлхэдээ, зээл абаха, урид-мүнгэ бага түлэхэ талаар гадаадынхидта ч, тайланд иргэдтэ ч хялбар байдал үгэдэг. Гэхэдээ гадаадынхид ехэнхидээ Тайланддо ипотекэ (гэрэй зээл) абаха аргагүй, тиимэhээ бэлэн мүнгэ эсэхэн эх орондоо зээл абаад хубсаралдаг зандаа.
LTR виза хямдаршалгатай хэр холбоотойб
Тайландай урт хугасаагай оршон hуугшадай (LTR) виза үл хүдэлмэри зөөри абалгаhаа дулдыдангүй, тусхайлан ажалладаг. Гэбэшье шэлжэлгын доошолуулагдаhан харануудые LTR визын 17% гэhэн тогтомол хубиин орлогын татабаритай хамта хэрэглэхэдэ, энэ гарнай Ази-Номгон далайн можонуудта эгээ ашагтай орохо арга боложо hураха.
Хямдаршалгые эртэ хаахуулха эрсдэл байнаб?
Теори талаhаа Засагай газар ямар ч шиидхэбэри хойшолон болгожо болохо. Гэбэшье зургаан жэлэй туршада тус программа нэгэ дахин ч эрте хаагдаагүй. Хубсаралагшадта эгээ бодото эрсдэл бол программа эрте хаагдаха бэшэ, харин хямдаршалгын хугасаа соо үнэ ургаха ушар юм - хямда шэлжэлгын зардал эрилтые хиимэл аргаар дэмжэжэ, үнэ ургалгые түлхидэг.
Маргааша хямдаршалга дахин үргэлжэлхэ гэжэ этигэхэ болоноб? Тоолсоо ажаглахада, 2020 онhоо хойшо энэ гурбадахи удаа юм. Засагай газарнууд эдэй засагай hэжэглэл байгаа сагта ийм программануудые дахин hунгадаг. Гэхэдээ энэ баталагдаhан юумэ бэшэ - эдэй засаг тогтоо hаа, харанууд стандарт хэмжээндээ бусаха магадгүй. Тиимэhээ одоохи баталагдаhан хямдаршалгые хэрэглэжэ, худалдалгаяа саг соонь дүүргэхэ нь эгээ ухаатай алхам болоно.
Тайланддо байхагүйгеер шэлжэлгэ дүүргэхэ аргатайб?
Орон байра өөрын нюдоор хараад дүүргэхые эрхимээр дурадхагдана, гэбэшье шэлжэлгэ өөрөө итгэмжэлэгдэhэн этгээдэй (доверенность) аргаар холоhоо дүүргэгдэжэ болоно. Олон хубсаралагшад богонихон hургаалгын аяншалга хэжэ, хоёр-гурбан төсэл шэлэн харагаад, дараа нь бэшэг хэрэг (due diligence) дуусхаад холоhоо худалдалгаяа дүүргэдэг.
Сурбалжалал: Bangkok Post
Тайландай хямдаршалгые 2027 он хүрэтэр үргэлжэлүүлhэн ушар бол Засагай газарай хайрлал бэшэ, харин тоолгото шиидхэбэри юм. Зах зээлдэ эрилтэ хэрэгтэй, эрилтэдэ хямда орохо нүхэсэл хэрэгтэй. Тайланддо инвестировать хэхэ hанаатай хубсаралагшадта одоохи байдал бараг эгээ hайн: шэлжэлгын зардал түүхэн доодо хэмжээндээ, үнэнүүд өөрынгөө ургаха шадалаа бүрин харуулаагүй, freehold кондоминиум эзэмшэлгын хуулиин hуури тогтонхой, hайн шалгагдаhан хэвээрээ.
Тайланддо орон байра абахаяа шиидээ hаа, 'Таиландай үл хүдэлмэри зөөри' мэргэжэлтэдэй бүлэг танда тааруу төсэл олоходо туhална.