Түргэн харюу: юун болообиб?
2026 оной майн һарада Тайландай Газарай департамент гурбан тусхай тушаал (циркуляр) бүхы можын газарай албануудта эльгээбэ. Эдэ тушаалнуудай удха: жэлэй туршада хари уласай хүнүүд Тайланд компаниин нэрээр газар эзэмшэдэг байһан ('номинал схема' гэжэ нэрлэгдэдэг) арга нэгэ нэгэдэмэл, автомат шалгалтын системд орохо. Энэ хуули өөрөө хубилаагүй, харин түүниие хэрэгжүүлэлгэ шэнэ, ехэ хатуу шатанда гараба.
Пхукет, Пойо мэтэ курортна можонуудта вилла, участок худалдан абаһан хари уласай, тэрэ тоодо Ород, Европын, инвесторнуудта энэ мэдээн бодотоор түгшүүритэй. Хэрбээ таанад Тайландта гэр байра худалдан абахаяа бодожо байгаа һаа, эндэ юун хубилааб гэжэ мэдэхэ хэрэгтэй.
Юундэ энэ хэрэг шэнэ бэшэ хуули гэжэ тоологдоноб?
Тайландта хари уласай хүн газар шууд эзэмшэхые хорюулна гэжэ 1954 оной Газарай кодексһоо эхилээд байдаг. Кондоминиумай нэгэ таһалга хари уласай хүн эзэмшэжэ болоно, харин зөвхэн барилгын 49% хубиин квотада багтаад. Харин вилла, участок, газар шууд худалдан абалга огто хорюултай.
Энэ хорюулые тойрохо арга сүүлэй хорин жэлдэ элдэб янзаар олдоо: хари уласай хүн Тайландай Лимитед компани байгуулжа, өөрөө 49% хубиие эзэмшэдэг, харин үлэгдэл 51% хубиие Тайландай харьяата 'номинал' хубиин эзэдтэ табидаг. Компани газар худалдажа абадаг, харин бодото дээрэ хари уласай хүн тэндэ ажаһуудаг. Юрист компанинууд, агентнууд энэ схемые жэлэй туршада 'ердын, зүбшэн зохёогдоһон' арга шэнги хэрэглэдэг байгаа.
Газарай кодексын 96 статья иимэ схемэдэ туһалагшые 2 жэлдэ шаранаар, 20,000 бат хүрэтэр торгуулаар яаралгада хараалдаг байгаа. Гэбэшье бодото дээрэ шалгалта ховор, можо бүриин, хиналта хэдэг албанай хүнэй һанаагаар тодорхойлогдодог байгаа: нэгэ можодо документ хараагүйгээр бүридхэлдэ абадаг, нүгөө можодо шууд арсадаг байгаа.
2026 оной шэнэ систем яагаад бусад дурсаагдалhaa илгаатайб?
Майн тушаалнуудай гол шэнэ юумэн: бүхы можонуудта нэгэ стандарт, нэгэ шалгалтын жагсаалт, нэгэ нэгэдэмэл мэдээллийн сан (база данных) байгуулагдана. Энэ база данных бүхы газар эзэмшэдэг юридическа этигэмжэтэ этигэмжэнүүдэй тухай мэдээсэл суглуулна: бүридхэлэй хугасаа, худалдан абаһан үдэр, дүн, компаниин тэмдэглэгдэhэн бизнесын хэрэг.
Силк Ляgal (Silk Legal) гэдэг юридическа компани, энэ шэнэ тушаалнуудые эгээ түрүүшынхиеэ дэлгэрэнгыгээр шинжэлээ, юуб гэхэдэ, энэ хуулиин хубилалта бэшэ, харин хэрэгжүүлэлгын нэгэдэлгэ гэжэ тайлбарилна.
Бодото дээрэ иимэ жэшээгээр харагты: хоёр Тайландай, нэгэ хари уласай (49% хубитай) хубиин эзэдтэй компани Пхукедтэ 15 сая батай виллэ худалдан абаба гэе. Урид газарай алба ямаршье асуулта үгы дэн бүридхэдэг байгаа. Одоо систем автоматаар энэ компаниие 'ехэ эрсдэлтэй' гэжэ тэмдэглэнэ. Инспектор хубиин эзэдэй жагсаалт, тэдэнэй мэргэжэл, мүнгэнэй сурбалжа шалгана, компани бодотоор бизнес эрхилжэ байнаб, али зүгээр нэгэ вилла эзэмшэхэеэл байгуулагданхайб гэжэ тодорхойлно. Хэрэгтэй болбол, объектодо шууд ошожо, хэн тэндэ ажаhуунаб гэжэ шалгаха аргатай.
Ямар дүнгүүд автомат шалгалта эхилдэг бэ?
Энэ хэсэгтэ тодорхой тоонуудые мэдэхэ, худалдан абаhанда бэлдэхэдэ, эгээл шухала:
- 2 сая THB (ойролсоогоор $57,000) һаа дээшэ бэлэн мүнгэнэй гүйлгээ автомат шалгалтада ородог болобо;
- 5 сая THB (ойролсоогоор $143,000) һаа дээшэ хамта дүнтэй хүрэнгэ (актив) Газарай кодексын 74 статья соогуур мүнгэнэй сурбалжа, санхүүгэй байдал шалгуулна;
- зөвхэн хуулиин ёhoop эрхэ дамжуулан абаhан ёhоор өв (наследство) энэ шалгалтаhаа сүлеэлэгдэнэ;
- 11,000-hаа дээшэ компани Пхукет, Пойо, Пхангань, Краби мэтэ турист можонуудта одоо шалгагдажа байнхай гэжэ можын мэдээ хэблэл дуулгана.
Хари уласай хубитай компаниин хубь юундэ шухалаб?
Хари уласай хубиин эзэдэй хувь тодорхой хэмжээнhээ дээшэ байхада, компани автоматаар 'ехэ эрсдэлтэй' гэжэ ангилагдана, тэрэ гэhэн үдэр дэлгэрэнгы шалгалтада ородог: хубиин эзэдэй жагсаалтые Бизнес хугжуулгын департаменттай (DBD) тааруулна, санхүүгэй тэмдэглэл, гэрээ, объект дээрэ шууд ошожо шалгалта хэдэг.
Урид худалдан абаhан хүнүүдтэ юун болохоб?
Энэ асуудал эгээл түгшүүритэй. Тушаалнууд гол түлэб шэнэ гүйлгээ, эдугээ шалгалта хэдэг структурада зорюулагданхай, гэбэшье байгуулагдажа байгаа мэдээллийн сан бүхы газар эзэмшэдэг юридическа этигэмжэнүүдые хамруулна, тэрэ тоодо арба жэлэй урид байгуулагдаhан компанинуудые. Тиимэhээ нэгэ вилла эзэмшэхэ гэжэ арба жэлэй урид байгуулагдаhан компани мүнөө шалгалтада орожо магадгүй.
Хари уласай хүн юун хэхэ хэрэгтэйб?
Энэ асуудалтай тулгараhан хүнүүдтэ хэдэн зүбшөөл бии:
- Одоо байгаа структурые мэргэжэлтэ Тайландай юристаар шалгуулха (аудит);
- Урт хугасаанай ажаhуулгын гэрээ (лизхолд, 30 жэл, узуналгын хугасаагаар үргэлжэлүүлхэ аргатай) тобойлгожо hанамжалха;
- Кондоминиум хубиин квота соо худалдан абаха;
- Тайландай Инвестиционно зөвлөлэй (BOI) тусхай программа хэрэглэхэ, зарим ушарта хари уласай хүндэ шууд газар эзэмшэхэ эрхэ олгодог.
Манай Таиландай үл хүдэлмэри зөөри багай мэргэжэлтэд эдэ бүхы асуудалнуудые ойлгуулжа, аюулгүй, хуулиин ёhоор гэр байра худалдан абалгада туhалха бэлэн.
Тайландда мүнөө ошожо харалга хэхэ зохидоор бэ?
Хэрбээ таанад бодотоор худалдан абахаяа бодожо байгаа haa, өөрөө ерэжэ, объектнуудые нюдөөрөө хараад, юристтай хамта бодото байдалые шинжэлхэ бол хэрэгтэй. Юристтай уулзалга, объект харалгые урид тусхай зохёохо ёhотой.
Сурбалжа: The CITY Asia