Пхукетэй газарай хэлтэсэй шэнэ асуудалнууд
Тхальанг (Пхукет) хотын газарай хэлтэсэй кабинедтэ хүн ороод, вилла абалгын сделка бүтээхэеэ hууна. Хажуудань - холдинг компаниин тайландиин акционер, паспорт бэ, компаниин тамга бэ баринхай. Хэлтэсэй мэргэжэлтэн компаниин баримта дансануудые эрихэhээ гадна, тэрэ акционерэй банкын дансын хуулбари, ажалай баримта, буулгасан мүнгэн хайшаа гараабии гэжэ асууна. Хоёр жэлэй урда энэ мэдээжэ бэшэ байгаа. 2026 оной майн дунда энэ хэвшэлтэ журам болоо.
Тайландай Газарай хэлтэс (Department of Lands) провинциин бүхы газарай хэлтэсүүдтэ 'хамагай яаралтай' гэhэн тэмдэгтэй гурбан захиралта эльгээгээ. Эдэ захиралтанууд урдын hалангяар байhан заавари нэгэдхэжэ, шэнэ үндэhэтэнэй тогтолсоо байгуулна: газар эзэмшэдэг юридическэ этигүүдэй (компаниин) улас түрын мэдээллэй бааза, hара бүриин уялгата шалгалта, кварталай тоологдоhон илгаа мэдэгдэл түбэй засаг зургаанда.
Буряад хэлэтэй инвесторнуудта хамгай гол мэдэрэл иимэ: багашаг доля тайландиин акционертай компаниар газар эсэхэ вилла абалга саашадаа зүгээр нэгэ бумага дэмбэрэл бэшэ. Акционерынь мүнгэ түлэнгүй, компаниин ажалда орооhон гэшэ бэшэ болоhон структуранууд тэдэ мониторинг доро орожо, hанг соо жэлдэ жэлээр хадагалагдаха.
Юун оноогдоно, юун болоно: гурбан захиралтын гол пунктнууд
Захиралтанууд хэдэн шэнэ уялга оруулна:
- Газарай хэлтэсүүд газар эзэмшэдэг юридическэ этигүүдэй нэгэдхэhэн үндэhэтэнэй мэдээллэй бааза шэнэ бэеэрээ бии болгохо, эли сацу бии болгонгүй жэл болоно жэлээр байхаа.
- Энэ бааза hара бүри шалгагдаха, а хэлтэсүүд квартал бүри дээдэ засагта тоологдохо ёhотой.
- Хэрбээ компани Газарай кодексын 97 болон 98-дахи статьянуудай доро уридаhан юридическэ этигүүдтэ тохироо (гадаадын эзэн эжэн тодороо), хэлтэс энэ дары мэдээ - кварталай тоолол хүлеэнгүй.
- 2 сая батhаа дээшэ бэлэн мүнгэн операциин, эсхэл хэлтэсэй оффициальна үнэлэлгэеэр (контрактын үнэ бэшэ) 5 сая батhаа дээшэ шэнэ үнэтэй объектнуудта мүнгэнэй эхин hайса шалгагдаха.
- Газарай кодексын 74-дэхи статья хэлтэсэй мэргэжэлтэнэй мүнгэнэй эхин, орлого, ажал, санхүүгэй байдал асуухые эрхэтэй болгоно.
Эгээ халуун провинцинуудта (Пхукет, Самуй, Паттая, Чиенгмай) шалгалта эгээл түрүүн хүрэхэ гэжэ хэлэгдэнэ, харин хожом ондоо провинцинуудта - тэрэ тоодо Изаанай хизаарта - эхинэй кварталнуудта на-сайт шалгалтанууд эхилхэ hэшэлтэй бэшэ гэжэ hанамжа бии, гэхэдэ дүрим бүгэдэдэ адли үйлсэдэнэ.
"Юрын дуратай" ямар нэгэн эрдэм биш: юрдэдэг хоёр схема эмхи ялана
Мондак (Mondaq) хуулиин анализ иимэ дэлгэрэнгы харуулна: провинциин фактнуудые тодорхойлхо комиссинуудта тусхайлагдаhан шалгуулагшад - тэрэ тоодо аймагай полициин суперинтендент - оролсохо болоно. Тэдэ акционерэй мэдээ, налогой болон миграциин мэдээе абаха эрхэтэй.
Энэ шалгалтын гол объект - 'преференциальна акцинуудтай' схема. Тайландиин акционернууд капиталай 51%-ые эдлэдэг, харин hанал зарлалгада 1 hанал бэдэрhэн, зэргэлээ гадаадын акционерэй 10 hанал байдаг. Жэлэй жэл энэ схема хуулита выход гэжэ рекламладаа hэн. Мунуу энэ юрын дуратай схемын хэвы: контроль үгэй тайландиин 51% - энэ nominee-структурын хуулиин номой пример.
'Манай тайландиин хуульшэн бэдэрhэн - гэдэргэн хуулита' гэhэн урьхагдал одоо хамгаалалга үгы. Регистрация хэгдэhэн гэдэрэг хуулита гэhэн гарантия хэзээ бэ байгаагаа бэшэ, а мунуу энэ сүүлшын алхам ёhотой бэшэ.
Хоёрдохи миф - 30+30 жэлэй лизингэй схема. Иргэнэй болон Худалдаанай кодекс газар дээрэ 30 жэлэй хугасаа болотор нэгэ лизинг регистрирлэхые зубшаана, тэрэ хэ бэшэ. Дахин 30 жэлэй дэмбэрэл - зүгээр конкретна эзэнэй бэеэ даалгаhан обещание, газарта дагуулан тарамал эрхэ бэшэ. Хэрбээ участок бэдэрhэн заяа, дэн зохилдо эзэн хубаhан - дэмбэрэл сахиха хэн бэ үгыдэхэ.
Мүнгэнэй эхин шалгалга: 2 сая, 5 сая ямар удаадаа хэрэгтэй
Bangkok Biznews-эй тоологдоhоор, 2 сая батай бэлэн мүнгэ болон 5 сая батай үнэлэлгын тэдэ хизаарнуудынь мүнгэ гэр бүлын нэгэдхэhэн эд юм гү, али хубиин эд юм гэжэ тодорхойлхо зорилготой. Энэ - нэгэ дам нюусалhан бэдэрэлгэ, худалдаанда орохоhоо урид бэлдэхэ ёhотой баримтын нэгэ дабхарга.
Высокий риск гэhэн тэмдэг байхада, хэлтэс дараахи баримтануудые эрихэ эрхэтэй: акционерэй регистр, Худалдаа Хүгжэлтын Департаментта эльгээгдэhэн мэдээ, санхүүгэй тоологол, тэрэшэлэн компаниин регистрирлэгдэhэн адрес дээрэ на-сайт шалгалта хэхэ. Энэ hайн байдалай тэмдэг бэшэ - зүгээр шалгалгын хэрэглэл, буруутайе тодорхойлhон дүн бэшэ.
Мунуу гарын үзэг тавихада болон газарай хэлтэс дээрэ бэеэрээ ерэхэ хэрэгтэй болоно бүхы талануудта - мэргэжэлтэн хүн бүхэние асуудалда оруулна, полномочино гээшые бэшэ.
Хэн yye компаниин структура түрэ хэрэглэхэ, хэн - үгы
Минии hанамжаар: 10-15 сая батай доогуур бюджет соо хубиин худалдан абалгашалагшада компаниин структура эрхэ бэшэ, түлбэригшэн ёhотой. Жэл бүриин отчёт, аудит, на-сайт шалгалтын шэнэ талмайда унаха аюул, тавай жэлэй туршада шап дараатай худалда болохо магадлал - эдэ бүгэдэ фойзо кондоминиум абаhанhаа зэргэлеэ ямарнуу зурхэн эрхэ түлбэри эсэлбэ.
Харин хэрбээ жэшээ нь жинхэнэ бизнес байгуулна (гостиница, түймэрлэлгэ, хүдөө ажахын проект), жинхэнэ тайландиин хамтаралагшатай, тэрэ мүнгэеэ түлэhэн, отчётдо орлого гарана - энэ захиралта тандаа хамаагтай бэшэ. Шалгалтын зорилго - хоосон бумагахан фирмэнүүдые тодорхойлхо, ажалладаг компанинуудые бэшэ.
Байрын алба ямар нэгэн жинхэнэ ажал хэдэг тайландиин компаниин акционертай хамтарhан хубиин зорилготой удэшэ мунуу гансал урид шалгаhан ёhотой. Хэрбээ таанадай эд зөөри тайландиин компаниар эзэмшэгдэнэ hаань, кварталай эхинhээ урид гурбан юумэ тодорхойлхо хэрэгтэй: тайландиин акционернууд ямар нэгэн мүнгэ жинхэнэ түлэhэн гу, компаниин регистрирлэгдэhэн адрес жинхэнэ ажалтай тохирhон гу, жэл бүри отчёт эльгээгдэhэн гу.
Кондоминиум - hайшаагдаhан альтернатива юуб?
Эдэ шэнэ дүримүүд гансал компаниин структурата хабаатай, хубиин нэрэдэ регистрирлэгдэhэн кондоминиумда хабаагдана бэшэ. Кондоминиум таамагта - проектын худалдаанда орохо талмайн 49% хэмжээндэ - гадаадай хэрэглэгшэ шудхаг нэрэдэ шинэ титул (чанот) абаха аргатай. Энэ хууль эрхэтэй, найдамгай зам болоно.
Баса тодорхойлохо хэрэгтэй: Тайланд дотор гадаадын хүнэй газар эзэмшэлгэ уданэй хуулита хизаарлагдана - хэдэн жэлэй туршада. 40 сая батай хубиин хэдэн шэн-хэрэглэлгэ, BOI-тай харилсаатай зубшаал - эдэ нюдэн хайрхан нюсэгэй ушарнуудые. 2026 оной шэнэ хуулинуудынь энэ хизаарлалга шэнэ болгоогүй, харин тэрэниие тойрхо гэhэн нюдэн - 51/49 схема - хатуулаа.
FAQ
Nominee акционер гэхэ юуб, юундэ хуулита бэшэб?
Nominee - мүнгэ түлэнгүй компанида акцитай, ажалда орооhон бэшэ тайландиин иргэн. Тэрэнэй зорилго - зарим кэйсэдэ шаардагдаhан тайландиин 51% гансал бии болгохо. 2026 оной майн захиралтанууд Газарай хэлтэсүүдые иимэ ушарнуудые тодорхойлхо, тэдэниие Газарай кодексын 97, 98-дахи статьянуудай доро гадаадай юридическэ этигүүдэй тэмдэг гэжэ тоологдохо уялгатай болгоно.
2026 ондо Тайланд компаниар газар абаха аргатай юу?
Хуулиин талаhаа - тиимэ, хэрбээ компани жинхэнэ ажалладаг: тайландиин акционернуудынь жинхэнэ капитал орооhон, компанида жинхэнэ ажал болон отчётнууд байдаг. Асуудал хуулиин форма соо бэшэ, харин тэрэнэй hуурин удхада. Нэгэ вилла эзэмшэхэеэ гансал бии болгогдоhон компани баазада шалгагдахадаа дары высокий риск гэhэн тэмдэгтэй болоно.
2 сая бат бэлэн мүнгэн операциин юун шалгагдана?
Газарай кодексын 74-дэхи статья мэргэжэлтэндэ худалдан абагшын болон акционернуудай мүнгэнэй эхин, орлого, ажал, санхүүгэй байдал асуухые зубшаана. Тэрэшэлэн эсхэ шалгалтын хизаар объектын хэлтэсэй үнэлэлгэ 5 сая батhаа дээшэ байхада хэрэгтэй болоно.
Хэдэн жэлэй урда абтаhан компанинуудые шалгана гу?
Тиимэ. Баазань бүхы газарай эзэмшэгшэ юридическэ этигүүдые хамруулна, шэнэ сделканиие бэшэ, hара бүри шалгагдана. 2015 эсхэ 2020 оной сделка баазын хизаараhаа гараагаа бэшэ.
Nominee-структурын статус ологдоhон гадаадай хүнэй эрсдэл юуб?
Возможнэ hургуулинууд - засагаар шап дараатай худалда, гадаад хэрэгэй бизнесэй хуулиин доро ялалалга, штраф, эрхэ хамаадуулагдахада тайландиин хабаагшадта. Хубиин гэрэй эзэдтэ засагай хэрэгжэлтэ hай жэгдэ бэшэ hааб, харин хуулиин hуурин уялгань бии.
Эхэ сурбалжалал: Mondaq