Түргэн харюу
Таиландай хуулиин ёһоор форс-мажор гэдэг нэрэ дороо девелопер өөрын үүргэ бэелүүлхэеэ болиходоо шалтаг болгожо хэлэхэ эрхэтэй, гэхэдэ энэ автоматаар хугасаа хэтэрхэдэ хамгаалалта болгохогүй. Гэрээндэ форс-мажорой заалта байхагүй һаа, девелопер шүүхэдэ гараагүйгөөр иимэ шалтагаар өөрыгөө сүлөөлхэ эрхэгүй. 2025-2026 онуудта тэмдэглэгдэһэн форс-мажорой удаашаралнууд ехэнхидээ 3-һаа 12 hара хүрэтэр үргэлжэлдэг.
Пхукетэй шэнэ байшангуудай зах зээл дээрэ энэ асуудал онсогойгоор шухала болонхой. 2021-2025 онуудай хоорондо энэ зах зээл дээрэ 470 миллиард бат хэмжээнэй хэлсээнүүд хэгдэhэн, тэдэнэй дунда гадаадай худалдан абагшадай хубь 60% орходог байна. Гэхэ зуура худалдан абагшадые хамгаалха хууль эрхэ зорюулга харьцангыгаар һул хэвээрээ байна. Гэрээ баталхын урда түлэгдэhэн урьдын түлбэри (депозит) төсэл зогсоходо, ехэнхидээ ямар нэгэн баталгаатай бусаалгагүй байдаг.
Хэрбээ та Пхукетта байшан худалдан абахаяа hанажа байгаа Буряад хэлэтэй хүн байбал, форс-мажорой асуудал таниие бэшэ хэн нэгэниие бэшэ, харин таниие өөрыень онсо hонирхуулха ёhотой - учир нь дэлхэйн туйлдаа мянган километрэй зайда байгаа хуули, гэрээ, шүүхэ бүхы харилсаае удирдана.
Хуулиин ёhоор форс-мажор гэжэ юун бэ
Таиландай Иргэний ба Худалдаанай кодексэй 8, 219 зүйлнүүдэй ёhоор форс-мажор гэжэ хоер тала ямаршье гэмгүй, урид мэдэхэ, hэргылэн зайлуулха аргагүй ушар байна. Жэшээнь, гэнтэ гарahан байгаалиин гай, дайн, пандеми, засагай зарлигаар хоридог зэргэ. Барилгын материалай үнэ дээшэлхэ, түгеэн хангаха хэрэгсэлдэ бэрхэшээл ушарха мэтэ юумэн ехэнхидээ форс-мажор гэжэ тоологдодоггүй - энэ хэдышье девелоперүүд иигэжэ хэлэхые оролдодог.
Девелопер форс-мажор гэжэ хэлэхэдээ, тэрэ ушар ба удаашаралай хоорондохи шалтагаан холбоо баримта дээрэ баталха ёhотой. Худалдан абагшад бэшэгэй хэлбэреэр мэдээсэл абаха эрхэтэй, тэрэ соо яагаад удаашарhан, шэнэ хугасаа хэды болоhон гэжэ тодорхойгоор бэшэгдэhэн байха ёhотой.
Ямар нюур улдэлнүүд байгааб гэжэ - дүрбэн бодото байдал
Байдал 1: Үнэн форс-мажор баталагдаhан
Улас түрын хэмжээнэй түлишын дутуу байдал, засагай зарлигаар хоридог зэргэ баримтатай ушарнуудта тохирно. Иимэ ушарта удаашаралые зүбшөөхэ бэрхэтэй, гэхэ зуура бэшэгэй хэлбэрeeр мэдээсэл, шэнэ хугасаа, тэрэ тоодо нэмэгдэл компенсаци (үйлчилгээнэй тарифай хямдарал, эсэслэлэй hайжаралт) гуйхада болохо. Хэрбээ девелопер hайн санхуутай, олон жэлэй нэрэтэй байбал, эрсдэл багатай.
Байдал 2: Форс-мажор дэрбэлгэ болгожо хэрэглэгдэнэ
Заримдаа девелопер түлишын кризис хэлэхэ, харин бодото шалтагаан - мүнгэ дуталга, төсөлэй муу түлеблэлгэ байдаг. Иимэ ушарта хараа бодолгүй хуульшадаар гэрээгээ шалгуулха, хэлэгдэhэн шалтагаан бодото зах зээлэй байдалтай тааруулан харyулхы хэрэгтэй. Таиландай шүүхэнүүд форс-мажорой шалтагаануудые ехэ нягтаар шалгадаг.
Байдал 3: Удаашарал үргэлжэлнэ, девелопер дуугай болоно
Энэ хамгийн аюултай байдал. Мэдээсэл байхагүй, шэнэ хугасаа заагдаагүй, худалдаанай кабинет харюусахагүй болобол - шууд арга хэмжээ абаха хэрэгтэй: нотариально гэршэлэгдэhэн тайландын хэлэн дээрэхи орчуулгатай албан ёhоной бэшэг эльгээхэ, Хэрэглэгшые хамгаалха тухай суг захиргаанда (OCPB) гомдол оруулха. Нэгэ зэргэ орон нютагай хуульшатай хамта ажаллаха зохимжотой.
Байдал 4: Гэрээгээ таhалхаяа hанана
Хэрбээ удаашарал ушэн хэмжээнhээ - ерэнхийдоо 12 hараhаа ехэ болобол - худалдан абагша гэрээ таhалхыень, мүнгэеэ бусаалгыень шаадаг эрхэтэй. Гэхэ зуура мүнгэ бусаалгын нюур гэрээгhээ дулдыдана: девелоперүүд түлэгдэhэн мүнгэнhөе 10%-haa 30% хүрэтэр хэвээ hуулгаха тохиолдол байдаг. Таиландда гражданска шүүхэй ажал ехэнхидээ 1-2 жэл үргэлжэлдэг.
Харисуулгын хүснэгэн
| Параметр | Үнэн форс-мажор | Эргэлзээтэй форс-мажор | Луйвар схема |
|---|---|---|---|
| Мэдээсэл | Он сар, шалтагаан заагдаhан албан бэшэг | Аман хэлбэрээр эсвэл тодорхойгүй имэйл | Ямаршье харилсаагүй |
| Баримта | Засагай мэдээ, хэблэл, тусгай тайлан | Ерэнхий мэдээсэл, тодорхойгүй | Баримта бэшэг байхагүй |
| Шэнэ хугасаа | Тодорхой шат шатаар | Тодорхойгүй амлалт | Хугасаа байнга шэлжэдэг |
| Худалдан абагшын хэрэг | Зохисогожо, баримталжа, ажал ябуулгыень хараха | Хараа бодолгүй гэрээгээ шалгуулха | Шууд хуульша, OCPB-тэ гомдол |
| Мүнгэ бусаалгын магадгүй байдал | Ехэ (төсөл дуургаhан hуулдаа) | Дундаж (хэлсээгээр) | Бага (зөвхэн шүүхэй хэрэгэер) |
Хамгийн нилээд эрсдэлнүүд ба алдуунууд
Эрсдэл 1: Форс-мажорой хугасаага хизаарлаагуй гэрээ гарын үзэг табиха Яагаад хамгаалаха: гарын үзэг табихынгаа урда гэрээндэ форс-мажорой хамгийн ехэ хугасаа (жэшээнь, 180 хоног) заагдаhан эсэхыень, тэрэ хугасаа хэтэрхэдэ гэрээ таhалха эрхэтэй болохыень тодорхойлхо хэрэгтэй.
Эрсдэл 2: Ушарнуудые баримта болгожо хадгалхагүй байха Яагаад хамгаалаха: бүхы захидал харилсаа хадгалха, барилгын шэглэлые бии булэг зурагаар буулгаха, ямаршье утаhанай яриа, уулзалгын он сар тэмдэглэхэ хэрэгтэй. Таиландай шүүхэнүүд мессенджерэй скриншотнуудые баримта болгон хабсаргадаг.
Эрсдэл 3: Худалдаанай агентын аман амлалтада этигэхэ Яагаад хамгаалаха: ямаршье хэлсээн тайландын хэлэн дээрэ бэшэгээр баталагдаhан, компаниин эрхэтэй түлөөлэгшын гарын үзэгтэй байха ёhотой.
Эрсдэл 4: Хиитэ орондоо хэрэглэдэг хуулиин загбар Таиландда мүн лэ хэрэглэгдэдэг гэжэ hанаха Яагаад хамгаалаха: тусхайлан Таиландай үл хүдэлмэри зөөритэй холбоотой хуульша уряалха хэрэгтэй. Гадаадын хуулиин систем шууд тэндэ хэрэглэгдэдэггүй.
Эрсдэл 5: Тайландын хэлэ мэдэхэгүйгээр ганцаараа хэлсээ ябуулха Яагаад хамгаалаха: орчуулагша эсвэл хоер хэлэтэй хуульша уряалха хэрэгтэй. Таиландай шүүхэ ба засагай захиргаа зөвхэн тайландын хэлэн дээрэ ажаллана.
Эрсдэл 6: Санхуугай тогтвортой байдал шалгаагуйгаар девелоперhоо худалдан абаха Яагаад хамгаалаха: компаниин бүридхэл Бизнес хугжуулгын хэлтэс (DBD) дээрэ шалгаха, урид дуургэгдэhэн төсэлнуудэй тайлан харагдаха, санхуугай тайлан гарын үзэг табихынгаа урда шалгаха хэрэгтэй.
Ерэхэ хараа - зах зээл ямар тээшэ hомонихиноб
Таиландай засагай захиргаа гадаадынхидай эзэмшэлэй бүтэц дээрэ шалгалтаяа шангадхажа байна. Жэшээнь, Ко Самуй ба Ко Пхангандаа 11,400-hаа дээшэ номинант-холбоотой компаниие шалгажа байна. Иимэhээ худалдан абагшад саашадаа улам олон бумага бэлдэлгэ, улам нарин шалгалта хараха ёhотой - хямдруулхагүй, харин нэмэгдэхэ.
Голой юумэн иимэ: айхаяа хэрэггуй, гэхэ зуура сохом гараа хумхижа hуухаяашье хэрэггуй. Форс-мажор гэдэг хуулиин механизм байна, харин девелоперые бүхы харюусалгаhаа сүлөөлхэ бүхы дулдыдал шалтаг бэшэ. Тандаа урид - баримта хадгалха, шалгаха, мэргэжэлтэдые эртэ уриха хэрэгтэй. Хэдыи түргэн хэрэг хэхэ hаа, тэрэ тэды hайнаар мүнгэеэ хамгаалхат.
Эхэ сурбалжалал: The CITY - Asia
Таиландда хүрэнгэ оруулхаяа hанажа байна гүт? Таиландай үл хүдэлмэри зөөри компанийн мэргэжэлтэд танда тохирохо байшан оложо туhалха болно.