Пхукетдэ гэр бэшэг худалдажа абаха тухай олон буряад хүн бодомжолдог, харин Тайландай хоёрдохи томо шухала рынок буюу Бангкок тухай багашаг мэдээжэ. Тиимэ хадаа энэ статья соо метрогэй тэлхэлтын шалтагаанаар газарай үнэ яагаад дээшэлжэ байнаб, харь уласай хүнүүд яагаад тэндэ һонирхожо байнаб гэжэ тодорхойгоор харуулая.
Богонихон харюу: Бангкогто метрогэй шэнэ шугам бариха тухай мэдээ гараад лэ, тэрэ шугамай хажуугаар газарай үнэ станциин нээгдэхэһээ урид 15-30% дээшэлдэг. Энэ гуримта ябадал һүүлэй гушан жэлэй туршада гурбадахияа дабтагдаа. 2026 ондо хамгийн һонирхолтой шэглэлнүүд гэвэл, зүүн зүгэй Orange Line (Мин Бури), хойто зүгэй Pink Line (Нонтхабури), зүүн урда зүгэй Yellow Line (Самут Пракан) болоно.
Юундэ яг одоо гэжэ хараха хэрэгтэй бэ?
Тайландай засаг түрэ Бангкогой олон нюусан тээбэриин һүлжээгэй тэлхэлтэдэ триллион шахуу бат (баht) мүнгэ гаргажа байна. Мүнөө үедэ 250 км орчим байгаа тээбэриин шугамууд 2030 он болоходо 500 км-һээ ехэ болохо түсэбтэй. Энэ бол хожом бэшэ, харин мүнөө шухала мүнгэ оруулагшадта нээгдэжэ байгаа сонин боломжо: түбэй үнэ хараахан хамаагаагүй байхада, хажуу тээшэнь газар эсэхэ дэн байшан абаад, дараа нь үнэ хоорондоо жэгшэхэ хирэдэ асар ехэ ашаг олохо арга.
Тоо баримтаар: хэдышэн хубь ургаа бэ?
AREA (Agency for Real Estate Affairs) байгууламжын мэдээгээр, Их Бангкогто газарай дундажа үнэ жэл бүри 6,2% ургажа байна. Тэрэ дундаа Phra Khanong-Bang Na коридор хамгийн түргэн, 36,3% хүрэтэр ургаа - энэ бол хэдэн тээбэриин шугамуудай хоорондоо огторидог, бизнес-дүүргэ тэлэжэ байгаа шалтагаантай.
Метрогэй шугамуудай статистикада иимэ дүн харагдана:
| Тээбэриин шугам | Хэдышэн жэлэй хубь ургаа |
|---|---|
| Green Line (Khu Khot-Lam Luk Ka), түсэбтэй | 17,6% |
| Pink Line | 9,7% |
| Orange Line | 7,4% |
| BTS Sukhumvit Line / Airport Rail Link | 7,3% |
Байшангай метр талбайн үнэ түбэй BTS/MRT станциин ойролсо 800 000-1 500 000 baht хүрэтэр байдаг, харин захада, бариха хаһандаа байгаа станциин ойролсо 80 000-250 000 baht хирэ. Энэ 5-10 дахин илгаа яг тэрэ ашагай эхин боложо байна.
Ямар дүүргэнүүд онсо анхаралда хэрэгтэй бэ?
-
Orange Line (зүүн хэсэг, 22,5 км, 17 станц): Мин Бури хотые Бангкогой түбэйнгэй холбохо, нээгдэхэ хараа - 2027 он. Һүүлэй гурбан жэлэй туршада газарай үнэ 20-25% ургаа гэжэ тоологдоно, харин һүүлшын жэлэй статистика 7,4%-ые харуулна.
-
Pink Line (34,5 км): Khae Rai ба Min Buri холбоно. 2024 ондо бүрин ажаллажа эхилээ, ба тэндэхи байшангай үнэ пандемиин урдахи хэмжээтэй харисуулхада 10-15% дээшэлээ, дараагай жэлэй тоогоор 9,7% нэмэри ургаа.
-
Yellow Line (30,4 км): 2023 ондо зорчигшодто нээгдээ. Станцяас 500 метр зайда байдаг байшангуудай түрээсын үнэ анха жэлдээ 8-12% дээшэлээ.
-
Bang Na, Bang Kadi, Lak Si, Thung Song Hong гэдэг дүүргэнүүд станцяас ойрхон байгаад лэ, хараахан бага үнэтэй, тиимэ хадаа хойшо ургаха хараатай.
Засаг түрын түлэбшэ ямар бэ?
Тайландай засаг түрэ 2030 он болотор метрополитен тээбэриин ба замай хэрэглэлдэ 1 триллион baht-һаа ехэ мүнгэ оруулхаяа зорилготой. Үүнэй нэгэн хэсэгынь - Eastern Economic Corridor (EEC) хамгаалалагдажа байгаа Бангкок-Раёнг тэрэ хурдан замай тухай түсэб.
2027 оной һүүл багта хүсэн орохо Бангкогой шэнэ Comprehensive Plan-ай ёһоор баруун ба урда дүүргэнүүд ехэ ургалта тодоор хараална, тэрэ мэтэ Orange Line ба Southern Purple Line-ай тэлхэлтэ, шэнэ хото захын тээбэриин шугамууд шалтагаан болоно. Тalingchan ба Thawi Watthana дүүргэнүүд эндэ шэнэ ургалтын түбхэн боложо байна.
Харь уласай хүн газар худалдажа абаж шадаха гу?
Үгы. Тайландай хуулиин ёһоор (Land Code Act) харь уласай иргэн газар шууд өөрын болгожо болохогүй. Гэхдээ гурбан гарса бии:
- Кондоминиум фрихолд (freehold) байдлаар абаха - гэхдээ нэгэ байшанда 49% харь уласай хуваарида орохо ёстой.
- Ута хугасаанай лизинг (30 жэл, дараа нь 30+30 жэл сунгалтатай) газартай холбоотой байдаг.
- Тайландай компани байгуулан, хуулиин зубшел абаад дамжуулан абаха.
Энэ шалтагаанаар мүнгэ оруулагшадта, тэрэ тоодо Таиландай үл хүдэлмэри зөөри компаниин зубшелгэ мэдэхэдэ, хамгийн зохистой стратеги гэвэл станциас 500 метр дотор байгаа кондоминиум preсале (эрхэ угталгын) шатада абаха юм.
Байшан абахада хэдышэн ашаг оруулхаар (ROI) бэ?
Станциас 500 метрэй дотор байгаа кондоминиумай цэвэр түрээсын ашаг жэлдээ 4-6% болодог, дүүргэнэй онсо шэнжээр илгаатай. Түбэй дүүргэнүүд (Asok, Phrom Phong) орохо мүнгэ ехэ байхада, ашагынь дундажаар 3,5-4,5% хирэ. Захын, шэнэ станциин ойролсохи газарта 5-7% хүрэтэр ашаг гараха аргатай, юундэб гэхэдэ абаха үнэ намхан, харин түрээсын үнэ харьцангуй өндэр.
Ямар шатада абахада хамгийн олза байхаб?
Шугамай маршрут бэхижэн тогтоод, барилга эхилээд, харин станц нээгдээгүй байхада - яг тэрэ үедэ абахань хамгийн зохистой. Энэ хаһаяа үнэ жаахан ургажа эхилдэг, харин хамгийн ехэ дэбжэлтэ станциин нээгдэхэдэ хойшолуулан 1-2 жэлэй туршада болодог. Барилгын хаһандаа preсале кондоминиум станциин ойролсо абабал, шэлжэн угталгын үедэ дундажаар 15-25% үнэ ургаа байдаг.
Ямар эрсдэл бии бэ?
Гурбан гол эрсдэл тэмдэглэмээр:
- Барилгын хойшолуулалта - Тайландта ердэ 1-3 жэлэй хойшолуулалта тохёолдодог.
- Маршрутын хубилалта эсвэл түсэбэй таhaралта - үгы бэшэ, гэхдээ ховор.
- Нэгэ станциин орчимдо олон хугжуулагша нэгэн зэрэг проект нээхэдэ, кондоминиумай хэтэрхэй ехэ нийлүүлэлтэ болохо аюул.
Бангкок гу, али Пхукет гу?
Энэ хоёр рынок харилсан ондоо стратегитай. Бангкок - тогтууритай, ута хугасаанай түрээсын орлого, тэндэхи оршожо байгаа болон гадаадай мэргэжэлтэдэй тоо ехэ, тиин инфраструктурын хугжэлтэдэ түшэглэдэг капиталай ургалта. Пхукет бол турист түрээсэдэ түшэглэдэг, сезонной шэнжэтэй, гэхдээ пик сезондо ехэ ашаг үгэдэг. Пхукетын баруун эрье - Bang Tao, Layan, Kamala, Cherng Talay - 2026 он хүрэтэр тогтууритай байхаар хараагдана, юундэб гэхэдэ гадаадай хэрэглэгшдэй эрилтэ тогтуун байна. Хэрбээ портфель бүридхэхэ хараатай хадаа, эдэ хоёр рынокые холбон абаха нь ухаатай.
Ерэхэ ургалтын дараагай шатаа хэзээ хараа ёстойб?
Ойрын шалтагаан гэвэл Orange Line-ай зүүн хэсэгэй барилга 2027 ондо дуусаха, тиин EEC-е холбохо шугамуудай тэлхэлтэ юм. CBRE Thailand-ай шэнжэлэгшэдэй тоолоһоор, эдэ түсэбүүд 2026-2028 оной хоорондо зүүн захын дүүргэнүүдтэ газарай үнэ дахин 15-20% хүрэтэр ургуулха аргатай.
Бангкогой метрогэй тэлхэлтэ - хэн нэгэнэй тааврлажа буй үлигэр бэшэ, харин триллион баthай засгай оруулалгаар дэмжэгдэhэн бодото үнэ-ургалгын хүдэлгүүр. Мүнгэ оруулагшад тодорхой тээбэриин коридорнуудта анхарал хандуулаад, барилгын хаhандаа абаад, ерээдүйн станциас 500 метрэй дотор байгаа байшангуудта түрүү зэргэ үгэхэ хэрэгтэй.
Эхи сурбалжалал: Nation Thailand