Пхукедэй байшан бэшэ, харин хубиин баримта: юундэ энэ асуудал тухай ярилсажа байна б?
Буряад хэлэтэй хөрөнгө оруулагшад Тайландта нэрлэсэн зөөритэй болохо тухай бодоходоо, ехэнхидээ Пхукедэй кондо, вилла худалдан абаха тухай хараадаа абадаг. Тиимэ гэбэшье, Тайландай хамгийн ехэ хөрөнгэтэй гэр бүлнүүдэй нэгэн (Сиривадханабхакди гэр бүлэ) эзэмшэдэг AWC (Asset World Corp) компани, огто ондоо зам харуулжа байна: 50 миллиард батта (ойролсоогоор 1,4 миллиард доллар) сүим шэнэ REIT-ые Тайландай хунды биржэдэ (SET) 2026 ондо гаргаха түсэб зарлажа байна. Энэ хэмжээгээрээ сүүлэй гурбан жэлэй туршада Зүүн-Урда Азида хамгийн ехэ нэгэ жагсаалт болохо магадгүй.
REIT гэдэг юун бэ гэхэдэ, компани бүридхэхэ, түрээслэгшэ бэдэрхэ, Тайландай газар эзэмшэлгын хуулинуудтай тэмсэхэ хэрэггүйгээр, зүгээр л биржэдэ хубиин баримта худалдан абажа, тавга-одон буудалнууд болон коммерцын зөөриин ашагаас дивиденд абаха аргатай. Гэхдээ брокерска дансаа нээхэдээ, AWC энэ трест соо яг юу оруулхаяа түсэблэжэ байна, гадаадын хубь эзэмшэгшэдэ ямар эрсдэл байна гэжэ мэдэхэ хэрэгтэй.
Тobo хариу: AWR тухай гол мэдээсэл
- AWC 50 миллиард батта хүрэтэр (ойролсоогоор 1,4 миллиард доллар) сүим REIT бэлдэжэ байна, нэрэ нь Asset World Corp REIT (AWR), SET дээрэ 2026 ондо жагсаагдаха түсэбтэй
- Үндэhэн зөөри гэхэдэ, Бангкок хото болон амаралтын газарнуудта байрлаhан премиум буудалнууд, коммерцын зөөринүүд, Marriott, Hilton, Melia гэхэ мэтэ брэндүүд
- AWR анхандаа ойролсоогоор табан премиум фрихолд (бүрин эзэмшэлэй) зөөриhэн бүридхэгдэхэ, тэдэнь AWC-гай 61 орчим зөөриhэн бүридhэн ехэ портфелhоо шэлэгдэнэ; жэл бүри 1-2 нэмэлт зөөри оруулагдаха түсэбтэй
- Энэ REIT-гэй зорилтот хэмжээ AWC-гай нийт активуудай 2026 оной 2-дугаар квартал байдалаар ойролсоогоор 25%-ые бүридхэнэ
- 2024-2025 онуудта Тайландай REIT-нүүдэй дунджа дивидендын ашаг SET Market Data-гай мэдээгээр жэлдээ 5-7% (батта дээрэ) байгаа
- Гадаадын хөрөнгө оруулагшад Тайландай брокерска данса нээжэ, REIT-гэй хубиин баримта аливаа хизгааргүйгээр худалдан абаха аргатай
- Резидент бэшэ эзэмшэгшэдэй дивидендhээ 10% татаабари тодоор суутагдана
AWC гэдэг компани хэн бэ, портфель нь ямар том бэ
AWC (Asset World Corp) компани Тайландай хамгийн баян гэр бүлнүүдэй нэгэн болохо Сиривадханабхакди гэр бүлын мэдэлдэ байна. Тэдэнэй ниитэ портфель улас түрын хэмжээндэ 30 гаран буудал, худалдаанай төвүүдые хамардаг. Одоо байгаа REIT-нүүдэй дунда Тайландай биржэдэ хамгийн ехэ буудалай REIT гэхэдэ SHREIT (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT), гэхдээ шэнэ AWC-гай трест үүнhээ ехэ болохо магадгүй.
AWC өөрын бизнес хоёр хубида хубааhан байна: AWC өөрөө шэнэ, эрхим өсэлтэй түсэлнүүдые хүгжөлгын 'хүдэлгүүр' болоно, харин AWR тогтвортой, тогтмол орлого асардаг зөөринүүдые эзэмшэхэ зорилготой. Энэ хэлбэр дэлхэйн бусад ехэ REIT-нүүдтэ адли аргаар байдаг.
Юун хамаг Тайландай REIT зах зээлдэ болобошье?
Одоо SET-дэ хэдэн арбан REIT-нүүд наймаалагдажа байна, 2025 оной эсэс болотор нийт зах зээлэй хэмжээ 300 миллиард батта дабаhан байна. Энэ гэдэг дугаар харуулhанаар, Тайландай хунды рынок гансал байшангуудые худалдаха-абаха тухайл бэшэ, харин зохистой хубиин баримтын зах зээлтэй болоо.
Тайландай Банкын түбэй бодолгын жасын хэмжээ 2025 оной 12-дугаар hарада 2,0%-эй хэмжээндэ буугдаhан байна. Энэ гэдэг банкын хугасаагай дансатай харисуулхада, дивиденд түлэдэг хэрэгсэлнүүдые улам эрхимшүүлдэг.
Тайландай хуулиин шаардалга: 90% доогуур байгуулхагүй
Тайландай Trust for Transactions in Capital Market хуулиин ёhоор, REIT нэгэн зохион байгуулга hаа нэн даруу цэвэр орлогынхоо доод тала 90% дивиденд болгон тарааха ёhотой. Энэ гэдэг хэрэглэгшэдтэ орлогын тогтвортой байдал баталгаажуулна, гэхдээ хубиин баримтын үнэ өөрчилэгдэхэ эрсдэлые арилгадаггүй.
Баримта нь батта валютаар илэрхийлэгдэнэ. 2025 оной туршада ам.долларай ханша 33-36 THB/USD хоорондо хэлбэлзэhэн, тиимэhээ гадаадай хөрөнгө оруулагшад валютын эрсдэлтэй болодог. Худалдан абаха доод хязгаар хэдэн мянган баттаhаа эхилжэ байна (100 доллараhаа доогуур), физическэ зөөри худалдан абахатай харисуулхада, энэ дугаар мэдэгдэхүйц бага байна.
Юун асуудал тухай, гэдэг сэдэвүүд FAQ хэлбэрээр
REIT гэдэг юун бэ, Пхукедэй кондо худалдан абахатай яагаад ондоо бэ?
REIT (Real Estate Investment Trust) гэдэг биржэдэ наймаалагдадаг хэрэгсэл, коммерцын зөөри эзэмшэжэ, түрээсэй орлогоо хубиин баримта эзэмшэгшэдтэ тараадаг. Тодорхой байшан бэшэ, харин олон зөөриhэн бүридhэн портфелhоо ашаг хубаалдана. Кондо худалдан абахатай харисуулхада, засвар-арчилгын зардал, түрээслэгшэгүй сул орон сууц, гадаадын хубьшлолын квота тухай бодохо хэрэггүй.
Гадаадын хүн Тайландай биржэдэ REIT-гэй хубиин баримта худалдан абаха аргатай юу?
Тиимэ. Bualuang Securities, KGI, Maybank Kim Eng гэхэ мэтэ лицензитэй Тайландай брокерhоо данса нээхэ хэрэгтэй. Ерэнхыдэ паспорт, Тайландай банкын данса, оршин hуугаа газарайнгаа гэршилгэ хэрэгтэй. Энэ процесс нэгэ-хоёр долоон хоног болодог. Газар эзэмшэлгэhээ ондоо, REIT-гэй хубиин баримтада гадаадай хубьшлолын хизгаар байдаггүй.
AWC-гай REIT-hээ ямар ашаг хараад болохо бэ?
Яг нюур нохцэлнүүд жагсаалтай hаа тодорхойлогдохо. Жишээ болгон, 2024-2025 онуудта одоо байгаа Тайландай буудалай REIT-нүүд жэлдээ 5-7% дивидендын ашаг үзүүлhэн байна. AWC-гай премиум буудалнууд, пандемиин hүүлдэ турист ерэлгын hайжаралтай холбоотойгоор, энэ хизгаарай дээдэ талаhаа хол байхагүй байжа болоод байна.
Гадаадай хөрөнгө оруулагшада дивидендhээ ямар татаабари ногдоно?
Тайланд резидент бэшэ хүнэй дивидендhээ 10% татаабари эхэ дээрэнь суутагана. Тайланд болон олон уласуудай хоорондо давхар татаабари зайлуулха гэрээ байдаг, гэхдээ энэ практикт хэрэглэхэдэ хоёр уласай татаабариин мэргэжилтэнтэй зөвлолдохо хэрэгтэй.
REIT соо хөрөнгө оруулаад мөнгэ алдаха аргатай юу?
Тиимэ. Хубиин баримтын үнэ бусад биржэдэ наймаалагддаг үнэт цаастай адли өөрчилэгдэдэг. Зөөриин зах зээлдэ бууралт, туристнуудай тоо доошолхо, hуудал хубидасын жасын хэмжээ дээшэлхэ гэдэг бүгэдэ хубиин баримтын үнэ буулгажа болохо. Батта болон таны эх орондо валютын эрсдэлшье дивидендынхоо жинхэнэ ашагые бага болгожо магад.
Пхукедэ түрээсэй байшан эзэмшэхэhээ REIT-гэй давуу тала юун бэ?
REIT гэдэг пассив орлого эрхэдээ, ямаршье эксплуатационно түвэгшье байхгүй: түрээслэгшэ бэдэрхэгүй, менежментийн компаниин 20-30% комисс түлэхэгүй, кондиционероо заhахагүй, хоошин хажуудаа асуудалтай болохогүй. Ликвиднигэшье хамаагаад: хубиин баримтые хэдэн минутын дотор худалдаха аргатай, харин физическэ зөөриие худалдаха гэхэдэ hара шахуу болодог.
AWC-гай REIT яг хэзээ жагсаагдаха бэ?
Компани 2026 он гэжэ зарлаhан, гэхдээ тодорхой хугасаа мэдэгдээгүй байна. Тайландта REIT жагсаалт хэвлэлдэ гарахаhаа урид, Тайландай Securities and Exchange Commission-гай зөвшөөрөл абаhанай hүүлдэ, ерэнхыдэ 6-12 hара дадлагажуулагдана. Шэнэ мэдээсэл SET-гэй албан ёhоной вэб-хуудаhанда толилогдодог.
Хөрөнгө оруулагшад REIT жагсаалт хүлээхэ ёhотой юу, али hая кондо худалдан абаха гу?
Энэ хоёр огто ондоо стратеги. Физическэ зөөри гэдэг өөртөө hуухаяа болон түрээсэй орлого хамта хараадаа абадаг, 3-5 сая батта эхлэлтэй худалдан абалгада бэлэн хүнэй тула тааруу. REIT гэдэг бага капиталтай, менежментийн ажалгүйгээр Тайландай зах зээлдэ орохо хараатай хөрөнгө оруулагшадта тааруу. Жишээ болгон, Пхукедэй hуудалай зах зээлдэ гадаадын эрилтэ ямар хүчтэй байнаб гэхэдэ, AssetWise-гай The Title брэндhээ ганса гарахада, 47,4 миллиард батта хэмжээтэй ниислэлийн портфель байна, гадаадай, мөнгэтэй худалдан абагшад шилжүүлэгhээ урид 75% хүрэтэр урьдчилан түлэгшэ дадалтай. Олон хөрөнгө оруулагшадта хамгийн тэнсэлтэй арга гэхэдэ, физическэ зөөри болон биржын REIT-ые хоёуланиеньшье хубааха ябадал болоно.
Дүгнэлт
50 миллиард батта хэмжээтэй AWC-гай REIT жагсаалт гэдэг Тайландай капиталай зах зээл улам боловсорхожо байhаниие харуулна. Одоо болотор гансал квадрат метрнуудые шууд худалдан абаха тухай бодожо байhан хөрөнгө оруулагшадта, банкын дансанай хугасаанаас дээгүүр дивидендтэй, хуулиин ёhоор баталгаатай, ликвидтэй хэрэгсэл шэнэ шийдвэр болон гарана. Гэхдээ жагсаагдаhан REIT-ые баталгаатай орлоготой хольж болохогүй, энэ зах зээлэй актив хэвээрээ үлэдэг, тиимэhээ бүхы эрсдэлнүүдтэй.
Пхукедэ зөөри худалдан абаха, али REIT дамжуулан хөрөнгө оруулхаяа тодорхойлхо гэhэн асуудалтай hаа, Таиландай үл хүдэлмэри зөөри багай мэргэжилтэдтэй зөвлолдохо hаяар, өөртэ тохиромжотой шийдвэрые олохо аргатай.
Эх сурбалжа: Nation Thailand