Хэрбээ тандаа Пхукедэй орон сууха тухай асуудал гараа haa, эгээл түрүүн иимэ тоо хараарайт: тайландай SET-биржэдэ бүридхэлтэй AssetWise компаниин 38.18 миллиард бат хэмжээнэй гэрээ баталагдаhан, харин үмсэлэлдэ хэсэн байгаагүй орон сууһанай захил (баглаа) бии. Энэ болбол ойролсоогоор 1.17 миллиард доллар (32.5 бат/доллар хэмжуурээр) ерээдүйн орлого, аль хэдыдэ баталагданхай, гэхэ мэтэ. Мүн эндэ Пхукед хото 57%-ые эзэлнэ - гэхэдэ, гадаадай хубиин мүнгэн Тайландай орон сууһанай эдэй засагта яагаад урагшаа хараа болгожо байгааб гэхэ асуудалда тодо харюу.
Энэ тоо юун сэдьхэдэг бэ, тиигээд хайшан гэжэ уншаха бэ - тиихэдэ юун бата гэреэ бэшэ юм гэхые доронь тодорхойлхобди.
Захилай (баглаагай) удха юун бэ, тэрэ мүнгэн орожо ерэhэн гэhэн удхатай гу?
Үгы. Захил (backlog) - энэ гэрээ баталагдаhан, гэбэшье үмсэлэл ехэ хэсэн байгаагүй сууха байрын нэгдхэл дүн. Тайландай нюур бэшэгэй дүрим ёhоор, орлого тоологдодог зуура үмсэлэл Газарай министерствэдэ бүридхэгдэхэ үедэ, харин гэрээ баталагдаhан үедэ бэшэ.
AssetWise компанииин 2026 оной мартын байдалаар 38.18 миллиард батай захилтай, харин эхин хагас жэлэй орлого 5.69 миллиард бат байна (өнгэрhэн жэлэй тэрэ саг тухайтай зэргэсхэдэ 57%-аар ехэ болоhон). Энэ тоонуудые зэргэсхэхэдэ, компания барилга бариха, гэр дамжуулхаhаа түргэн худалдаа хэжэ байна гэжэ мэдэрэгдэнэ. Ондоо тайлбарилхада, захил дүн жэлэй орлогоhоо гурба дахин ехэ - тиигэхэдэ хэдэн жэлэй орлого урид баталагдаhан байна гэхэ.
Тайландай Түб Банк (Bank of Thailand) дотоодой худалдаашадта зээлэ абаха дурим шэнгеэр байгуулhан үедэ, дотоодой эрилтэ намираhан байдалда, энэ зайе гадаадай капитал дүүргэжэ байна - тиимэhээ Пхукедэй тоонууд иимэ hонирхолтой болоhон байна.
Пхукедтэ юу тэрэ хосорхиhон хубиин мүнгэтэй худалдаашан абажа байна бэ?
Пхукед эдэбхи хямда студи-сууха байрануудай зэлхэ дэлгэhэн газар байхаhаа болошонхой. 8-15 сая батай түсэбтэ худалдаашан квадрат метр бэшэ, харин удаа ажалладаг тогтоол абажа байна: хараалагдаhан рент менеджмент, шэрдэгтэй уулзалганда бии эзэлхэ хубь, тоног хэрэгсэл hолюулхада хэн түлэхэб, орлогоо эзэн ба менеджмент компаниин хоорондо хайшан хубааха тухай.
Бренд гэдэг - менеджментэй харюусалга мэргэжэлтэ оператордо шэлжуулхэ арга. Тиимэhээ үнэ өндэр байна. Мүн ажаябуулгын загбартайгаар Пхукедтэ ерэhэн девелоперүүдэй захил ехэ болоно.
Хоёрдохи, дулаагуй шалтагаан бии: Ородhоо, Казахстанhаа, Хитадhаа хубиин мүнгэтэй худалдаашан барилга ба ажаябуулгые хубитаараа хараха аргагуй. Тиигэхэдэ бирж дээрэ бүридхэлтэй компаниин брендтэ проект - энэ дизайн бэшэ, харин нюур бэшэгээ ил гаргаhан компаниин баталгаа абалга болоно.
Бренд премиум хойшо худалдаанда яагаад алдана бэ?
Эндэ дулаагуй үнэн хэлэхэ хэрэгтэй.
Түрүүшын худалдаашан менеджмент компани ба лобби түлэо гэжэ 20-35% нэмэри түлэдэг (эндэхи ба мондоо брендтэ орон сууhанай хямда орон сууhантай зэргэсхэдэ тиимэ дунда хэмжуур). Гэбэшье табан жэлэй hүүлдэ хоёрдохи худалдаашан квадрат метрэй үнэ ба урдахи жэлэй бата рент орлого хараана. Хэрбээ бодото рент орлого брошюрада хэлэгдэhэн 7-8%-hаа бэшэ, харин 4-5% болобо hаа, премиум арилна. Энэ зайе тодо хараанда: гадаадуулда рекламада гараhан хубь дала орлого дээрэ, өндэр эзэлэлтэдэ тоологдоно, харин эзэн олгуулhанай hүүлдэ, тодо орлого - оператор комисси, коммунальна түлбэри, hан сохилгын хубь, татаар, майhаа октябарь хүрэтэр (хура саhанай сагта) хооhон байхада гарhан алдагдал хойшо тодороно.
Хоёрдохи зэргэ - захил гэдэг бата гэрээ бэшэ юм. Тайландта мүнгэн блокировкатай данда хаагдаhан аргагуй, барилга дүүрэхэ хүрэтэр. Гэрээгэй мүнгэн шудараар девелоперт ошоно, тэрэ мүнгэн барилга ябуулгада хэрэглэгдэнэ. Юрэдхи хамгаалалга - девелоперэй мүнгэнэй тогтоол байдал, дурадхагдаhан проектнуудые дуургэhэн туухэ, гэрээгэй нүхэсэлнүүд байна. Тиимэhээ ил мэдээсэл (public disclosure) гансал репутацидэ бэшэ, харин практическа удхатай юм.
Гурбадахи, баруун эрьедэ (Bang Tao, Layan, Kamala) шэнэ орон сууhа ехэ бариhан байна. Захил бодото барилга болоод байхада, тэрэ саhа рентерүүдэй хубида зэрилдээн үлэмжэ болохо.
Гадаадай хубиин мүнгэтэй хүн Пхукедтэ орон сууха туйлаhан ёhо
- Кондоминиум барилгын 49%-hаа бэшэ (сааб талмайгаар) гадаадуулда freehold-хэлбэрээр эзэдхэгдэдэг. Үлэгдэhэн 51% зөвхэн leasehold-хэлбэрээр, ходол 30 жэлэй хугасаатай, hунгаха арга бии.
- Гадаадай мүнгэн гадаадhаа гадаадай валютаар ерэхэ ёhотой, Тайландай банкда бат болгожо hолиулагдана. Банк FET (Foreign Exchange Transaction) гэрчилгэ үгэнэ - тэрэнгуй Газарай министерство freehold бүридхэл хэхэгуй.
- Брендтэ орон сууhанай үнэ ондоо тэдэн адли байрын брендгуй орон сууhанhаа 20-35%-аар дээгуур байна (дундаж рынокэй хэмжуур).
- 2025 ондо Пхукедтэ виллагай худалдаа 12.9%-аар ехэ болоhон, ялангяа менеджменттэй, hайн байрлалтай (баруун эрье: Bang Tao, Layan, Kamala) проектнуудта.
Бидэй hанамжа: хэн иимэ проект абаха ёhотойб?
Хэрбээ таанадай түсэб 5-6 сая батhаа доогуур, брендтэ Пхукед таанда тааха бэшэ гэжэ hананабди. Энэ дэн дээрэ бренд премиум орлого таhаашалдана, тиигэхэдэ hая мянга адли студитэй зэрилдэхэ баатай болонот. Иимэ хэмжуурта Бангкогой BTS ба MRT станцын хажуудахи кондодо hанамжа табиха хэрэгтэй - тэндэ түлхэшэлэгшэд жэлэй туршада ажаhуудаг, дүрбэн hараар бэшэ.
Харин 8 сая батhаа дээгуур түсэбтэ, логика hолжо байна. Эндэ бидэ гурбан шалгаhан хараатай проект шэлэхэ ёhотой: девелопер биржэдэ бүридхэлтэй ба захилаа ил гаргана, оператор Пхукедтэ бодото эзэлэлтын тоотойгоор ажалладаг, тиигээд гэрээ 6%-hаа дээгуур гэрчилhэн орлого дурадхаагуй (иимэ дурадхал ходол дээшэлhэн үнэтэй хоорондо балансирлагдана).
Нэгэ гол зэбэ, хэдэн худалдаашад алгасана: майгаас сентябарь хүрэтэр (пик hараар бэшэ - февральда бэшэ) хайшан ябаhые харахада, эрье ба зам бодото байдал тодо болгодог.
Асуулта хамта харюу
Захил (backlog) гэдэг юун бэ?
Захил - баталагдаhан гэрээгэй нэгдхэл дүн, гэбэшье үмсэлэл хэсэн байгаагуй. Мүнгэн орлого гэжэ тоологдодог гансал үмсэлэл Газарай министерствэдэ бүридхэгдэхэ үедэ. AssetWise-эй 38.18 миллиард батай захил, 5.69 миллиард батай хагас жэлэй орлоготой зэргэсхэдэ, хэдэн жэлэй орлого урид баталагдаhан байна.
Захил ехэ болохо - барилга дуургэгдэхэ баталга гу?
Үгы. Энэ эрилтын ба ликвидностиин hайн тэмдэг, гэбэшье хуулиин баталга бэшэ. Худалдаашад девелоперэй дуургэhэн проектнуудай туухэ, финансын байдал, гэрээгэй нүхэсэлнүүд (дамжуулгын hараа хойшолходо туйлаhан торгуулиин тухай) шалгаха ёhотой.
Гадаадай хубиин мүнгэтэй хүн брендтэ Пхукедэй сууха байра freehold-хэлбэрээр абаха аргатай гу?
Тиимэ, барилгын 49%-hаа бэшэ хэмжээтэй сааб талмайда. Үлэгдэhэн 51% leasehold-хэлбэрээр, 30 жэлэй хугасаатай, hунгаха аргатай. Депозит түлихэhээ урид, тэрэ проектдо гадаадай квота хэдые үлэhэн байгааб гэжэ шалгаха хэрэгтэй - hайн проектнуудта тэрэ квота түргэн дуурана.
Пхукедтэ брендтэ кондо худалдажа абаhанай бодото орлого хэды бэ?
Рынокэй тоогоор, менеджмент компаниин комисси, коммунальна түлбэри, татаар хасаhанай hүүлдэ тодо орлого жэлдэ 4-6%-hаа ходол хизаарлагдана. Рекламада гараhан 8-10% ходол дала орлого дээрэ, өндэр эзэлэлтэй hанамжаар тоологдоно.
Эхин: Dzen (hatamatata)