Хэрбээ та Пхукетдэ квартир али вилла худалдан абаха тухай бодоод байгаа һаа, эгээ түрүүн нэгэ тоо мэдэхэ хэрэгтэй: Таиландай арбан байрын нэгэн хоосон зогсоно. Бизнес-мэдээллэй сайт Thailand Business News-эй мэдээгээр, 1.64 сая байра эзэмшэгшэгүй, тэдэнэй нийт үнэ 3.45 триллион бат (ойролсоогоор $96 миллиард) хүрэнэ. Энэ тоо Шри-Ланкын жэлэй бүхы ДНБ-тэй тэнсэгдэхээр том.
Бангкок хото болон түбшэн можонуудта квартир абаха гэжэ һанаһан гадаадын инвесторнуудта энэ тодо анхааруулга болоно: масс-маркетын сегмент хэтэрхы халуужаа, барилга дуурэхынь урда талаар (off-plan) байра худалдан абахадаа газар байршыень нягта шалгаагүй һаа, мүнгэн хэдэн жэлдэ хатуу хамаг болохоор.
Тобшо харюу
- Таиландда 1.64 сая байра хоосон зогсоно - энэ орондо түүхэдэ байгаагүй ехэ илгаа
- Хоосон байрануудай нийт үнэ 3.45 триллион бат (ойролсоогоор $96 миллиард) болоно
- Хоосон байрануудай ехэнхи хубинь Бангкогой хажуу можонуудта, Түб Таиландай үйлэдбэрлэлэй можонуудта тодхогдоно
- Аналитикүүд реформа гуйжа байна: спекулятив худалдан абалгые хазаарлаха, хоосон байрын татабари оруулха, барилгын квотануудые эрьен харах
- Пхукет, Самуй мэтэ курортна зах зээлнүүд бага дарагдаа, юундэб гэхэдэ гадаадын хүнүүдэй эрилтэ тогтууритай, газар хомор. Knight Frank Thailand-ай мэдээгээр Пхукетын люкс сегмент 2026 он хүрэтэр бата хэбээр үлэхэ гэжэ хараалагдана
- Инвесторнуудта гол зубшэл: спекулятив үнэ ургалга бэшэ, харин түрээсын ашагта голлохо хэрэгтэй
Юундэ ушарбаб? Хуушан модель эбдэрбэ
Таиландай үл хүдэлмэри зах зээл олон жэлэй туршада нэгэ моделиор ажаллана: барилгашад бариха, спекулянтнар флип хэхэ (эрты худалдан абаад дары дахин худалдаха), эцэст нь эзэмшэгшэ хэрэглэгшэд хожом ерэхэ. Хаамажаа жэлнүүдтэ энэ модель бүгэдые баяжуулаа. Гэбэшье 2022 онһоо хойшо масс-сегментын үнэ ургалга удаашараа, Таиландай дунда классай худалдан абаха хүсэн һула боложо, ипотекын хубь хэмжээ дээшэлээ. Урилдаанай удхада - хэн хэрэггүй, хэн худалдан абахагүй, түрээслэхэгүй байрануудай агуулхада хараарнуудна.
Professional distressed-asset менежер BAM-ай мэдээгээр (Better-than-Freehold-эй тоосоондо дурсагданхай), зах зээл эли доогуур дээрээ хэбтэнэ гэжэ тэдэ баталжа байна: ойролсоогоор 700,000 худалдагдаагүй байра бодото худалдан абаха хүсэн, мүнгэтэй байдаг 100,000-һаа доошо гэр бүлэнүүдые хусэдэг байна. Энэ дисбаланс байгаа зэргэ 7 дахин илгаатай. Яг энэ дисбаланс дотор хямда абалгын боломжо байдаг, гэхэ шье баахан баримта комплаенс бүхы эзэмшэлэй схема хэрэглэгшэ худалдан абагшадта, юундэб гэхэдэ Таиланд номиналь (nominee) хэмжээнэй дүрэмүүдые хатуужуулһан байна.
Хаана эгээ ехэ асуудал байдаг бэ?
- Хэмжээгэй асуудал: 1.64 сая хоосон байра нийт 17 сая гаран Таиландай байрын фондтой сасуулхада. Хоосонай хубь хэмжээ 9%-һээ дээшэ гараа, олон уласай аналитигууд аюултай гэжэ тоолодог 5-7% дээрэ.
- Бангкок болон хажуу можонуудынь энэ илгаагай ехэнхи хубиие үзүүлнэ. Зах зээлэй тооложолгоор, хоосон квартиранарай 40% хүрэтэр масс-маркетын проектнуудта (студи болон 1 унтаһан таhалганта 3 сая батһаа доошо үнэтэй байрануудта) хараалагдаа, харгы-зам, инфраструктура муутай можонуудта.
- Хэтэ ехэ бариха механизм: Таиландай барилгашад барилга эхилхын урда талаар off-plan худалдаагаар ажаллажа ябаа. Спекулянт худалдан абагшад 10-20% урьдал (депозит) оруулаад, барилга дуурэхынь урда флип хэхые найдана. Зах зээл удаашарха үедэ, эдэ байранууд худалдагдаагүй, түрээслэгдээгүй үлэнэ.
- Татабариин хоосон газар: Таиландда хоосон байрын дээрэ бодото татабари байхагүй. 2020 ондо оруулагдаhан Земля ба Барилгын Татабари ердөө 0.02-0.3%-hээ дэлхийн үнэ дээрэhээ бодогдоно - энэ хубь хэмжээн эзэмшэгшэдые худалдаха али түрээслэхэдэ хусэлгэхэ гэхэдэ хангалтагүй бага.
- Гадаадай квотые дүүргэлгэ жигдэ бэшэ: Пхукетын дээдэ зэргын, Бангкогой түб хэсэгэй проектнуудта 49%-эй гадаадын квота бүтэн худалдагдана, харин хажуугай можонуудта гадаадын хүнэй эзэмшэлэй хубь хэмжээн 5-15% ердэй байна.
- Засагай харюу түсэб хараалагдажа байна: hуулиин хараа зохёогшод хэтэ ехэ хараалагдаhан можонуудта шэнэ барилгын зөвшөөрэл хазаарлаха, олон байра эзэмшэгшэдтэ прогрессив татабари оруулха тухай хэлсэжэ байна, гэхэ шье конкрет хууль али закон гараагүй байна.
- Дундаж түрээсын ашаг: Бангкогой хажуугай масс-маркетын квартиранарта жэлдээ 3-4% хүрэтэр буураа, харин Пхукетын виллэ ба квартиранар богони хугасаагай түрээсээр 6-8% хэбээр тогтууритай ашаг үгэдэг.
Пхукет яагаад ондоо байдалда бэ?
Курортна үл хүдэлмэри - Пхукет, Самуй, Паттайя - өөр дүрэмтэй наадана. Эндэхи эрилтэ гадаадын худалдан абагшадаар, туристнуудай ерэлтээр удирдуулагдана - 2025 ондо 36 сая гаран туристнууд Таиландда ерэhэн байна. Аралнуудта газар физикын хэмжээгээр хомор, шэнэ барилга эрхим хатуу экологиин дүрэмүүдээр хазаарлагдана.
Гадаадай худалдан абагшад Пхукетын люкс виллэнэй сегментдэ голлон байна, Самуй, Пханган дээрэ гадаадай худалдан абагшадай ажаллагаа онсо ехэ. Виллэнэр квартиранарhаа улам гарамгай нааданн байна баян гадаадай худалдан абагшадай дунда, эдэ хүнүүд lifestyle, найдамтай барилгашад, түрээсын ашагай боломжо гээшые голлодог.
Инвесторнуудта юун хэрэгтэйб?
Масс-маркетын Бангкогой хажуугай квартир абахаhаа зайлаhан хэрэгтэй. Курортна можонуудта али Бангкогой түб хэсэгэй дээдэ зэргын проектнуудта 6%-hээ дээшэ бодото түрээсын ашаг харуулhан объектнуудта анхаарал хандуулагты. Ямар нэгэн гэрээ гарынгаа урда, гадаадын квотын дүүргэлгэ, бодото түрээсын ажаллагааай тоо баримтые нягта шалгаха хэрэгтэй. Манай 'Таиландай үл хүдэлмэри зөөри' түлөөлэгшэд танда эдэ бүгэдые шалгажа, шиидхэбэри абахада туhалха дуратай.
Сурбалжалал: Bangkok Post