Пхукет дахь девелоперэй төлбэрийн план гэжэ юун бэ?
Гадаадын иргэн Тайландта стандарт банкна ипотекэ аваха гэбэл - зам хаалтатай. Энэ бол Пхукет дэхь кондо худалдан абаха гэhэн хүн бүхэн уулздаг эхэнэй бэрхэшээл юм. Тиимэhээ зах зээлдэ практик шиидхэбэри бии болоhон: девелоперүүд худалдан абагшадтаяа шууд ажаллажа, 2-5 жэлэй хугасаанда 0% буюу бага хүүтэй төлбэрийн план санал болгодог. 'Таиландай үл хүдэлмэри зөөри' брэндэй мэргэжилтэд энэ асуудал дээр хэдэн жэлэй туршалгатай.
Хурдан харюу: Пхукет дахь стандарт девелоперэй план - 30/70 буюу 40/60, барилгын шатнуудта холбоотой, хугасаань 12-36 сар, хүү - 0%. Гэрыг хүлгэhэнэй дараа зарим планнуудта жэлдэ 3-8% хүү нэмэгдэхэ. Гадаадын иргэдэй дийлэнхи нь кэш-ар төлдэг, харин төлбэрийн план банк оролсохогүйгөөр мүнгэн ачааг хубаарилха арга болоно.
Зах зээлэй тоо баримта: яагаад иимэ тархаhан байна?
Colliers Thailand-ай мэдээгэр, 2021-2025 онуудта Пхукет дэхь 45,066 байшан нэгж нэвтэрүүлэгдэжэ, нийт 469.72 тэрбум бат (ойролцоогоор 13 тэрбум ам.доллар) хөрөнгө оруулалт хийгдэhэн. 2025 ондо хурдасал нэмэгдэhэн: 72-hоо дээшэ шинэ проект, 10,312-hоо дээшэ нэгж, нийт үнэ нь 81.64 тэрбум бат хүрэhэн.
Томо девелоперүүд мүн лэ идэхибэри харуулжа байна:
- Sansiri 2026-2028 онуудта Пхукет дэхь 20 шинэ проект зарласан, нийт үнэ нь 24 тэрбум бат
- AssetWise ('The Title' брэнд) компанийн Пхукет-ай захиалгын санаань 21.669 тэрбум бат хүрэжэ, энэ нь 2026 оной гуравдугаар сарын байдлаар компанийн бүхэл портфелийн 57%-ийг бүрдүүлнэ
Олон улсын худалдан абагшад тэдгээр девелоперүүдэй гол эрэлтийн эх үүсвэр болоод байна - тиимэhээ төлбэрийн план нь борлуулгын гол хэрэгсэл болоhон байна.
Ямар схемэнүүд байдаг вэ?
Схема 1: 30/70 - барилгын үеийн план
Энэ бол хамгийн элбэг дэлгэр схемэ. Гэрэ абагша контракт байгуулhан үедэ буюу эхэнэй 3-6 сарта худалдааны үнийн 30%-ийг төлнэ, үлэгдэл 70% байшанг хүлгэхэ үедэ нэг удаа төлнэ. Хүүгүй. Барилга 18-30 сарын хугасаанда дуусдаг тул энэ нь бодитоор хүүгүй зээл болоно.
Жишээ нь: AssetWise-ийн 'The Title' проект дахь 8 сая батай кондо. Гэрэ абагша эхэлж 200,000 бат захиалгын мүнгэ төлнэ, тэгээд 12 сарын турш сар бүр 180,000 бат (нийт 2.36 сая бат), эцэст нь хүлгэхэ үедэ 5.64 сая бат төлнэ.
Схема 2: 20/80 - хүлгэhэнэй дараахи хуваарьт төлбөр
Зарим девелоперүүд, ялангуяа вилла сегмент дэхь, байшанг хүлгэhэнэй дараа ч гэсэн хуваарьт төлбөр хийлгэдэг. Худалдан абагша барилга дуусахын өмнө 20% төлнэ, үлэгдэл 80% нь хүлгэhэнэй дараа 24-36 сарта хуваагдана. Энэ схемэдэ жэлдэ 3-8% хүү нэмэгдэдэг.
Энэ схемэ ихэвчлэн 15-40 сая батай вилланудта хэрэглэгдэнэ - нэг удаа томо дүн төлхэ хүнд ч хэсэд байдаг тула иймэ хувиарь зохимжтой.
Схема 3: Тайландай банкна зээл
Альба боломжтой, харин практикта маша хэсэд. Гадаадын иргэдтэй ажалладаг банкнуудай жагсаалт:
- UOB Thailand - зарим оронуудай иргэдтэ 70% LTV хүртэл, хүү 6.5%-hаас
- Bangkok Bank - Тайландта ажалладаг хүмүүhэдтэ
- ICBC (Thai) - гол түлэб хитад худалдан абагшадта чиглэгдэhэн
Шаардлага: сарда 80,000-100,000 бат тодорхойлогдохуйц орлого, ажлын гэрээ буюу бизнесийн виза, зээлийн түүх. Зөвшөөрөл авхад 45-90 хоног шаардагдана. Тайландта ажалдаггүй олон улсын иргэдэдэ энэ зам практикта хаалтатай.
Схема 4: Гэр нютагтаа хөрөнгэтэй барьцаалhан зээл
Зарим хүмүүс өөрийн оронтоо байhан үл хүдэлмэри зөөри, хөрөнгө оруулалтын портфель буюу бизнесийн барьцаанда зээл абаад Тайланд руу илгэдэг. Энэ нь нютагтаа хүү доогуур байбал ашигтай, мүн тэрхүү девелопертэй нэгдмэл бэлэн мүнгөний худалдан абагш болоhон мэтэ нөхцөлтэй яриа хэлэлцээ хийхэ боломж олгоно.
Схемэнүүдэй харьцуулалт
| Параметр | 30/70 барилгын план | 20/80 хүлгэhэнэй дараа | Тайланд банкна зээл | Нютагайн зээл |
|---|---|---|---|---|
| Урьдчилгаа | 30% | 20% | 30-50% | 0% (барьцаата) |
| Хүү | 0% | жэлдэ 3-8% | жэлдэ 6.5-8% | Оронhоо хамааралтай |
| Хугасаа | 18-30 сар | 36-60 сар | 20 жэл хүртэл | 15-25 жэл хүртэл |
| Гадаадынханд хүртээмжтэй | Өндөр | Дунд | Доогуур | Нөхцөлhөө хамааралтай |
| Зөвшөөрлийн хурдасал | 1-3 хоног | 1-7 хоног | 45-90 хоног | 14-60 хоног |
| Худалдан абагшын эрсдэл | Дунд (девелопертэй холбоотой) | Дундhаас дээшэ | Доогуур | Валютын эрсдэл |
| 10 сая батад нэмэлт зардал | 0 бат | 450,000-1,200,000 бат | 1,300,000-2,400,000 бат (5 жэл) | Хэлбэлздэг |
Далда эрсдэлнүүд болон нийтлэг алдаанууд
1. Худалдаа-худалдалтын гэрээг (SPA) анхааралтай уншихгүй байха Төлбэрийн планай нөхцөлнүүд SPA-д тодорхойлогдоно. Гол заалтнуудые анхаарха хэрэгтэй: хоцрогдолын торгууль (ихэвчлэн сарда 1-1.5%), цуцалхын нөхцөл (девелопер төлсөн бүгдэй 25-30%-ийг барихада эрхтэй), хүлгэхэ огноо, барилга хоцролтын үр дагавар. Эрхзүйн мэргэжилтэнтэй хамта англи хэл дэхь хувилбарые шалгаха шаардлагатай.
2. FET (Гадаад Валютын Гүйлгээний) гэрчилгээний шаардлагые мартаха Гадаадын иргэн фриhолд кондо худалдан аббал, Тайландай банкаар дамжиж ирhэн мүнгэ бүхэндэ FET маягт авха ёhотой. Энэ баримтагүйгөөр Газрын хэлтэс өмчлөлийг бүртгэхгүй. Валютын солилцоогоор бэлэн мүнгөн хэлбэрэар хийгдэhэн төлбөр тооцогдохгүй.
3. Эцсийн томо төлбөрийг дутуу тооцоолох 30/70 план барилгын үедэ амар мэт санагдана. Гэхдээ худалдааны үнийн 70% - энэ маша томо дүн. Хэрэв хүлгэхэ үедэ санхүүгийн нөхцөл байдал өөрчлэгдэбэл, өмнэ нь төлhэн бүгд мүнгэнhоо хосорхо эрсдэлтэй.
4. Төлбэрийн планыг банкны баталгаатай андуурха Девелоперэй план бол банкны баталгаа бишэ. Девелопер дампуурhан бол худалдан абагша нийт кредитор дарааллайда оролсоно. Тиимэhээ девелопероо зөв сонгохо нь маша чухал. SET-дэ бүртгэлтэй, аудитлагдсан санхүүгийн тайлантай компаниие илүүд үзэхэ хэрэгтэй. Жишээлбэл, 21.7 тэрбум батай захиалгын сантай AssetWise буюу 2026 ондо 39 тэрбум батай орлого зорилтотой Sansiri зэргэ девелоперүүд иимэ баталгаажилтын тодорхой жишээ болно.
5. Нэмэлт зардалнуудые үл тооцоолох Үнийн дундаас гадна дараахи зардалнуудые тооцоолхо хэрэгтэй: Газрын хэлтэсэй шилжүүлэлтийн хураамж (шинэ барилгадта ойролцоогоор 2%), нэг удаагийн сантегийн хандив (1 кв.м-дэ 500-800 бат), сарын нийтлэг зардал (1 кв.м-дэ 40-120 бат). Эдгээрийг девелоперэй план хамарадаггүй.
6. Гадаадын квотын хязгаарые анхаарахгүй байха Нэг байшанд гадаадын иргэдийн фриhолд өмчлөлийн дээд хэмжээ нь нийт борлуулагдах талбайн 49% байна. Томо девелоперүүд энэ квотые урьдчилан хянадаг, гэхдээ гэрээ байгуулhан бүхний өмнэ үлэгдэл квотыг шалгах нь ухаалаг.
Нийтлэг асуулт-хариулт
Пхукет дахь бүх девелопер гадаадын иргэнд төлбэрийн план санал болгодог уу? Үгүй. Төлбэрийн планыг гол түлэб томо болон дунд хэмжээний, олон улсын борлуулгад чиглэсэн девелоперүүд санал болгодог. Жижиг девелоперүүд ихэвчлэн гэрэ байгуулхадаа бүтэн мүнгэ буюу ихэдтэй 50/50 хувиарь шаарддаг.
Хамгийн бага урьдчилгаа хэд байдаг вэ? Ердийн байдлаар 20-30%. Захиалгын үедэ төлэгдэhэн 100,000-300,000 батын захиалгын мүнгэ энэ дүнд оролцоно.
Хэрэв төлбөрийг хоцроовол юун болдог вэ? Ихэнхи гэрээнүүдэдэ 15-30 хоногын нэмэлт хугасаа заасан байдаг, тэрнэй дараа сарда 1-1.5% торгууль хэрэглэгдэнэ. Хэрэв өрийн хугасаа 60-90 хоног хэтэрвэл девелопер гэрээ цуцлаад, төлсөн бүгдэй 25-30%-ийг барихада эрхтэй.
Гэрэ абагшад кэш-аар төлбэл хөнгөлөлт байдаг уу? Тиймэ. Девелоперүүд ихэвчлэн бэлэн мүнгөн (нэг удаагийн) төлбөрт 3-7%-ийн хөнгөлөлт санал болгодог. Хүлгэhэнэй дараахи хуваарьт төлбөр харин ч нэмэлт үнийн зөрүүтэй байжа болно.
Девелоперийн найдвартай байдлыг хэрхэн шалгах вэ? Тайландай Хөрөнгийн Биржэдэ (SET) бүртгэлтэй, аудитлагдсан санхүүгийн тайлантай компаниие сонгохыг эрхэмлэ. Худалдаа эхэлхийн өмнэ EIA зөвшөөрөл болон хүчинтэй барилгын зөвшөөрөлтэй эсэхийг шалга. Эдгээр нь заавал биелүүлэгдэх шаардлага юм.
Эх сурвалж: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers